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Trends

Are you ready to Popcorn? Ein Plädoyer für mehr BIM im Facility Management

Alar Jost 01.12.2020

BIM ist auf dem Vormarsch – zumindest in Theorie. In der Praxis fehlen der Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft die erforderlichen Kompetenzen zwar noch weitgehend, doch der Tipping Point rückt unweigerlich näher. Damit steigt auch der Druck auf Facility Manager, sich in die BIM-Methodik einzudenken, die eigenen Bestellkompetenzen auszubauen und sich möglichst früh einzubringen. 

Wir leben in einer Kultur der Wahl. Individualisierung ist die Basis der westlichen Gesellschafsstruktur und berührt uns daher in fast allen Lebensaspekten. Überraschenderweise ist die Bau- und Immobilienwirtschaft einer der wenigen Sektoren, der sich noch sehr stark an kollektiven Mustern orientiert, gerade auch, was den Gebäudebetrieb betrifft. So werden beispielsweise die Energiekosten in vielen Wohnliegenschaften unabhängig vom individuellen Verbrauch allen Parteien zu gleichen Anteilen angerechnet oder die Reinigung in Bürogebäuden nicht nach Bedarf, sondern nach einem fixen Dienstplan durchgeführt.

Doch ist das tatsächlich zukunftsträchtig in einer Zeit, in der statt Effizienz immer mehr Effektivität gefordert wird? 

Tipping Point BIM: Wann poppt das Maiskorn?

Wer sich mit Building Information Modelling (BIM) auseinandersetzt, wird unweigerlich mit komplexen Fragen konfrontiert. Zwar sind automatisierte Prozessketten, digitale Zwillinge und Predicitve Maintenance heute grösstenteils noch theoretische Konstrukte in der Immobilienindustrie, doch zunehmend ist ein Wille zur Veränderung spürbar und der berüchtigte Tipping Point rückt näher. Das lässt sich am besten anhand der Zubereitung von Popcorn illustrieren: Sobald das Maiskorn dem Hitzedruck nicht mehr standhalten kann, platzt es. Sinnbildlich dafür wird BIM über kurz oder lang zum Standard – der Druck auf die Marktteilnehmenden steigt.

Relevante Branchenakteure wie die SBB tragen weiter dazu bei, indem Projekte ab einem bestimmten Bauvolumen bereits ab 2021 nur noch mit BIM bestellt werden. In Verbindung mit den stetig voranschreitenden technischen Möglichkeiten und der zunehmenden Nutzerakzeptanz von BIM-Modellen und -Anwendungen führen diese Veränderungen zu einem Momentum, das es nun zu nutzen gilt. Das erfordert von uns allen, sich in das Thema BIM einzuarbeiten und ein vertieftes Verständnis dafür zu erlangen.

Von PIM zu LIM und retour

Bis zur breiten Umsetzung von Visionen wie Connected Everything und Smart Cities ist noch ein beträchtlicher Weg zurückzulegen. Die Vorreiter im Markt haben damit begonnen, die notwendigen Instrumente der modellbasierten Kollaboration wie  zum Beispiel Modellierungsrichtlinien, BIM-Projektabwicklungspläne oder Datenfeldkataloge einzusetzen, was insbesondere im FM-Bereich zu einer besseren Visualisierung, automatischen Qualitätschecks und einer effizienteren Überführung von Daten aus Planung in die Bewirtschaftung führt. Denn die maschinenlesbare Abbildung von betriebsseitig relevanten Daten erspart die aufwendigen manuellen Prozesse der Übernahme der Bauwerksdokumentation in die CAFM-Systeme.

So dürfte der Tipping Point im Facility Management denn auch bereits in den nächsten fünf Jahren erreicht werden. Damit steig der Druck auf die einzelnen Marktteilnehmer – wer parat sein will, wenn das Maiskorn platzt, muss sich nun vorbereiten. Es gilt, sich erstens vertieft mit dem Übertragungsprozess von Daten aus dem Projektinformationsmodell (PIM) ins Liegenschaftsinformationsmodell (LIM) auseinanderzusetzen und zweitens, sich Bestellerkompetenzen anzuzeigenen: Nur so können Auftraggeberinformationsanforderungen (AIA) bedarfsgerecht ausformuliert und systematisch vom LIM ins PIM übertragen werden.

BIM2FM vs. BIM4FM: die aktuellen Herausforderungen finden sich v.a. bei der digitalen Bestellkompetenz 

AIA im digitalen Warenkorb

«Auftraggeberinformationsanforderungen» – was zunächst wie ein Zungenbrecher klingt, lässt sich einfach erklären und wird von uns allen regelmässig mit grösster Selbstverständlichkeit praktiziert: Wann haben Sie denn zum letzten Mal etwas im Internet bestellt? Nehmen wir als Beispiel den online Bestellvorgang bei Digitec zu Veranschaulichung eines durchgängig-digitalen Prozessmodells: Wir wählen das gewünschte Produkt im Webshop aus und legen es in den digitalen Warenkorb. Anschliessend definieren wir als Auftraggeber unsere Anforderungen wie Lieferort und -zeit, bezahlen mit einer Kreditkarte und können unsere Bestellung dank Strichcode online verfolgen. Sobald die Post das Paket in den Briefkasten gelegt hat, erhalten wir eine E-Mail.

Im Zusammenspiel mit BIM wird ein ähnlich stringenter, automatisierter Datenaustausch mittelfristig auch im FM möglich sein. Der Lieferservice unseres Digitec-Pakets stellt dabei den BIM2FM- Prozess dar und funktioniert heute bereits recht gut. Im umgekehrten Fall stellen sich aber noch zahlreiche Herausforderungen. Die digitale Abbildung der Auftraggeberinformationsanforderungen (AIA) entspricht unserer «online Bestellung im Warenkorb» und bereitet zurzeit noch Schwierigkeiten, weil weder die technischen Möglichkeiten noch die Bestellkompetenzen der meisten Provider ausgreift sind. Hier müssen wir ansetzen, um beide Ebenen kontinuierlich weiterzuentwickeln.

Beschleunigung der Inbetriebnahme 

Es ist unbestritten, dass die digitale Prozessdurchgängigkeit eine Reihe von Vorteilen bietet – und das insbesondere bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes. Wenn zum Beispiel verschiedene Mietparteien umziehen oder sich ihr Flächenbedarf verändert, werden solche Mutationen idealerweise einmalig im Organisationsinformationsmodell (OIM) erfasst. Das LIM und andere relevante Programme wie bsp. das Sicherheitssystem greifen automatisch auf die für sie erforderlichen Informationen zu. Das generiert nicht nur viel weniger Aufwand, sondern senkt auch die Fehlerquote und vereinfacht die korrekte Bewertung der Gebäudeauslastung. Voraussetzung für eine durchgängige Systemverknüpfungen ist die Definition von Zielsystemen sowie die Bestimmung der jeweiligen Datenanforderungen und -formate. 

Damit BIM-Modelldaten später auch effektiv im Betrieb genutzt werden können, müssen sich Facility Manager möglichst früh einbringen – am besten schon in der initialen Planungsphase. Denn nicht alle Daten, die im Gebäudebetrieb relevant sind, spielen in der Bauphase auch eine Rolle. Ohne FM-Fachkenntnisse gehen zum Beispiel Flächeninformationen, Herstellerinformationen oder Garantiedaten bei der Datenbestellung rasch vergessen.

BIM als Teil der Strategie in einer digitalen Welt

Die individuelle Zusammenstellung, Aufbereitung und Bereitstellung der erforderlichen Daten ist nicht nur entscheidend für eine erfolgreiche Überführung in den späteren Betrieb, sondern ermöglicht zudem präzsie Simulationen im Bereich des planungs- und baubegleitenden Facility Managements und damit schon während der Projektentwicklung. Das ist insbesondere vor dem zunehmenden Fokus auf die Lebenszykluskosten relevant. Denn zur Entwicklung kosteneffizienter Immobilien muss frühzeitig darauf geachtet werden, wie das Gebäude genutzt werden und wie es seinen Auftrag erfüllen soll. 

Nachdem Renditen und Erträge bereits seit längerem eng überwacht werden, sind mittlerweile auch die Potenziale der Nutzungskosten und damit das Betriebsmanagement ins Rampenlicht gerückt. Die verlässliche Berechnung der Folgekosten von Investitionen sind entsprechend relevant für den Marktwert, die Schonung von Ressourcen verbessert die Nachhaltigkeitsbilanz und eine Optimierung der Aufenthaltsqualität führt zu einer höheren Mieterzufriedenheit und weniger Leerständen. Kein Wunder machen die Betriebs- und Unterhaltskosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes bis zu 40 Prozent aus.

So erstaunt es wenig, dass die Vorreiter in der Branche BIM zunehmend als festen Bestandteil einer Strategie in der digitalen Welt verstehen und weniger als Massnahme aus einer Digitalisierungsstrategie betrachten. Das bestätigen auch die Ergebnisse der 5. Digital Real Estate Studie von pom+, die im März dieses Jahres erschienen ist. Die Umfrage unter 250 Führungs- und Fachkräften in der Immobilienbranche – davon 11 Prozent aus dem FM-Bereich – ergab, dass die Digitalisierung mittlerweile als unausweichlich akzeptiert und insbesondere der Sammlung von Daten und ihrer Nutzung ein hoher Mehrwert für die Zukunft prognostiziert wird.

Die Studienergebnisse verdeutlichen, dass der Herd an und die Pfanne heisst ist! Wann genau das Maiskorn platzt, ist zwar noch nicht absehbar, aber dass es aufpoppen wird, steht ausser Frage – und der Knall dürfte ziemlich laut durch die Bau- und Immobilienwirtschaft hallen. Darum ist jetzt die richtige Zeit, sich vorzubereiten: Salz, Butter oder wahlweise auch Caramel wollen erst noch bestellt werden. Schliesslich wollen Sie sicher gehen, dass das Popcorn schlussendlich auch Ihrem Geschmack entspricht.


Über den Autor: Alar Jost ist seit 2019 Head of Service Unit BIM/LCDM bei der pom+Consulting AG, einem auf die Immobilienbranche spezialisierten Schweizer Beratungsunternehmen und langjähriger Vice Chair bei buildingSMART Switzerland. Für ihn bedeutet BIM, sich heute Gedanken darüber zu machen, was morgen möglich sein wird. Mit seinem Team von openBIM zertifizierten Mitarbeitenden setzt er BIM-Projekte als Teil einer Strategie in der digitalen Welt für Kunden aus unterschiedlichen Branchen um.