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Trends

Areale der Zukunft: Technologien auf den Menschen abstimmen!

Interview mit Reto Cajacob 16.08.2021

Mit der zunehmenden Urbanisierung werden brachliegende Areale zum Hotspot. Der Mensch und seine Nutzungsbedürfnisse rücken dabei zunehmend im Zentrum aller Überlegungen. Mit Reto Cajacob, unserem Standortleiter in Basel, haben wir über die damit verbundenen Auswirkungen auf Areale, relevante Technologien und neue Anforderungen an die Entwicklung gesprochen.

Bei Arealentwicklungen werden historisch gewachsene Standorte in eine neue Nutzung übergeführt. Solche Veränderungen beeinflussen nicht nur die Gebäude, sondern die gesamte Infrastruktur der Umgebung. Wie geht man an eine solche Aufgabe konkret heran?

Zuerst wird auf der Basis eines Entwicklungskonzepts ein schlüssiges Betriebskonzept erarbeitet. Im Zentrum stehen dabei die Themen Erschliessung, Parking/Mobilität, Logistik, Entsorgung sowie Energie- und Medienversorgung. Je nach Eigentümerschaft wird zusätzlich die zukünftige Betreiberorganisation definiert. Sind diese beiden Grundlagen erstellt, wird das Projekt laufend entlang der Planungs- und Realisierungsphasen weiterentwickelt – sozusagen vom Groben ins Feine.

Arealentwicklungen haben sich in den letzten Jahren grundlegend verändert: Der Fokus hat sich vom Gebäude in Richtung Mensch und seine Bedürfnisse verschoben. Dieser Wandel erhöht die bereits hohe Komplexität von Arealentwicklungen nochmals erheblich. Was sind die einschneidendsten Veränderungen?

Hier gilt es grundsätzlich zwischen Wohnen und Gewerbe zu unterscheiden. Im Wohnungsbereich wird zunehmend digitalisiert und werden unterschiedliche Systeme verknüpft, was für die Bewohner zwar Mehrwerte schafft, aber nicht einfach zu realisieren und zu betreiben ist. Bei einer gewerblichen Nutzung sind es die hohen Ansprüche an eine flexible Nutzung bzw. Umnutzung. Die veränderten Ansprüche an einen Arbeitsplatz haben einen massiven Einfluss auf die benötigten Flächenarten und Infrastrukturen. Die Nachfrage an gemeinschaftlich genutzten Flächen nimmt kontinuierlich zu, was im Hinblick auf die Digitalisierung zusätzliche Anforderungen stellt. Zentral für die Arealentwicklung ist somit: Die Prozesse in der Bewirtschaftung und im Betrieb müssen fachübergreifend von Beginn weg schlüssig konzipiert werden.

Die zunehmende Digitalisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft macht vieles möglich. Welche Technologien stehen bei Arealentwicklungen zu welchem Zeitpunkt im Vordergrund?

Sicherlich möchte man die Attraktivität von Mietflächen durch digitale Lösungen erhöhen – im Wohnungsbereich vor allem mittels Smart-Building-Anwendungen, im Gewerbesektor insbesondere über kollaborative Plattformen. Die Digitalisierung soll aber auch zur Effizienzsteigerung in der Bewirtschaftung der Areale und Mietflächen beitragen. Grundsätzlich schauen wir aber sehr genau hin, ob eine digitale Anwendung wirklich einen Mehrwert ausweist.

Wie wird sichergestellt, dass die Technologien nicht zum Selbstzweck, sondern eng mit den Bedürfnissen und Anforderungen der Menschen abgestimmt werden?

Auf der Basis von Life-Cycle-Betrachtungen schaffen wir Entscheidungsgrundlagen für Investitionen in die Digitalisierung. Leider ist es so, dass die Fachplanung zu wenig berücksichtigt, dass schlussendlich alle eingesetzten Systeme von der Betriebsorganisation beherrscht werden müssen. Moderne Gebäude sind oft mit bis zu zehn Systemapplikationen ausgerüstet – Brandschutz, Videoüberwachung, Parking, Energiemonitoring, Smart Living, Energieverrechnung sind nur einige Beispiele – und via Bussystemen auf drei Ebenen miteinander verknüpft! Wenn da etwas nicht mehr funktioniert, lässt sich der Fehler nicht mehr so einfach ohne Spezialistenwissen lokalisieren! Es gilt immer abzuwägen, was es wirklich braucht, denn: Vieles ist möglich, aber nicht alles ist sinnvoll.

Können Sie uns ein Beispiel einer besonders gelungenen Arealentwicklung nennen? Und jene Faktoren ausführen, die diesen Erfolg ausmachen?

Das Papieri Areal in Cham, wo ca. 1'200 Wohnungen und Gewerbeflächen für rund 1'000 Arbeitsplätze gebaut werden, durften wir von Beginn weg aus Sicht Betrieb unterstützen. Insbesondere bei der innovativen Energieversorgung wurde hier Pionierarbeit geleistet. Der wesentliche Erfolgsfaktor war, dass die Projektleitung uns für das planungs- und baubegleitende Facility Management konsequent in allen Phasen eingebunden hat.

pom+ unterstützt Arealplaner und –entwickler. Welche Dienstleistungen bieten Sie konkret an, wie müssen wir uns diese vorstellen?

Wir erarbeiten mit Arealplanern und -entwicklern, Bauherren und Investoren eine Vision und beraten sie zu ökonomischen, ökologischen und organisatorischen Aspekten. Wir unterstützen auf der ökonomischen Ebene, indem wir die relevanten Zahlen und Fakten für fundierte Investitionsentscheide liefern, z.B. über Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Flächenpotenzial- und Nutzwertanalysen oder Betriebskostenschätzungen. Ökologisch fokussieren wir auf individuelle und gesetzlich vorgegebene Nachhaltigkeitsziele und berechnen CO2-Ausstösse oder Grenzwerte pro Gebäude. Im Bereich Organisation begleiten wir den kompletten Entwicklungsprozess– vom ersten Brainstorming in der Planungsphase über die logistische Planung bei der Inbetriebnahme bis hin zur kontinuierlichen Optimierung des Betriebs und der Nutzerzufriedenheit durch Community Building.

Erfolg oder Misserfolg liegen oft nahe beieinander – wie sehen moderne nachhaltige und nachgefragte Areale der Zukunft aus?

Die «Vermietung von Flächen» ist definitiv out, im Vordergrund stehen die Bedürfnisse und Anforderungen der potenziellen Nutzerinnen und Nutzer: Bei Gewerbeflächen gilt es, auf spezifische Mietergruppen einzugehen und grösstmögliche Flexibilität im Hinblick auf zukünftige Nutzungen zu gewährleisten. Im Wohnungsbereich müssen wir darauf achten, was die Mieterinnen und Mieter nebst einer smarten Wohnung z.B. bezüglich gemeinschaftlich genutzter Infrastruktur wie Besucherzimmer, Ladestationen oder Wohnen und Arbeiten erwarten. Und: Nachhaltigkeit ist in allen Bereichen gefragt, Labels und Zertifikate sind daher von grosser Bedeutung!

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