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Building, Trends

Der Bauweise Rechnung getragen

Rahel Mulle und Stefan Salzmann 24.02.2020

Investitionsentscheiden in der Immobilienbranche liegen Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu Grunde. Deren wesentliche Elemente sind Erträge und Erstellungskosten. Mit dem vermehrten Fokus auf den Lebenszyklus von Gebäuden gewinnt die Optimierung von Betriebs- und Unterhaltskosten an erheblicher Bedeutung.

Das Geschäft mit Immobilien ist ein langfristiges. Von der Idee über die Planung bis zur Erstellung einer Immobilie dauert es in der Regel Jahre. Und noch viel länger ist die Nutzungsphase: Immobilien werden jahrelang betrieben, instandgehalten, renoviert, umgenutzt oder erweitert. Die Langlebigkeit darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch die Immobilienwirtschaft Veränderungen unterliegt: Heute wird nicht mehr für die Ewigkeit, sondern für die Zukunft gebaut – Flexibilität ist gefragt. Je umsichtiger Gebäude geplant werden, desto länger generieren sie Mehrwert für den Eigentümer und die Nutzer über den ganzen Lebenszyklus hinweg.

Bis zu 20 Prozent Einsparpotenzial

Zur Entwicklung kosteneffizienter Immobilien ist die Planungsphase entscheidend für Investoren. Es muss darauf geachtet werden, wie das Gebäude genutzt werden und wie es seinen Auftrag erfüllen soll. In diesem Zusammenhang ist die verlässliche Berechnung der Folgekosten von Investitionen entscheidend für den Marktwert. Schliesslich machen die Betriebs- und Unterhaltskosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg bis zu 40 Prozent aus, bei einer statischen Berechnung.

Ein Betriebskostenrechner – entwickelt von der pom+Consulting AG und der Kennwerte AG – zeigt auf, welche Bauparameter einen Einfluss auf die Betriebsphase haben. Schätzungsweise zehn bis 20 Prozent an späteren Betriebsaufwänden können durch die frühzeitige Berechnung eingespart werden. Durch die Justierung von Reglern wie Glasflächenanteil oder Energieversorgung können Komplexitäts- und Qualitätsmerkmale zu den einzelnen Bauteilen und Services eingestellt und verändert werden. Die baulichen Veränderungen werden im Tool unmittelbar visuell dargestellt.

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Hochwertigere Bauteile können in vielen Fällen durch die tieferen Folgekosten begründet werden, was zu einer Verbesserung der Bauqualität führt. Aufgrund der Berücksichtigung solcher Folgekosten kann der Marktwert über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes bestimmt und optimiert werden, was letztendlich zu einer Reduktion des Leerstands führt. Der Verbrauch von nicht erneuerbaren Ressourcen kann dank einer Betriebskostenrechnung ebenfalls reduziert werden und so zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen beitragen.

Bautechnische und andere Einflussfaktoren

Die Höhe der Betriebskosten wird von verschiedenen bauspezifischen Faktoren beeinflusst. Das Baujahr, die Bausubstanz, aber auch die Architektur, der Ausbaustandard und der Technologisierungs-Grad der Liegenschaft sind bautechnische Charakteristiken, welche die Höhe der Betriebskosten mitbestimmen.

Diese Einflüsse lassen sich generell gut anhand grösserer Datenmengen analysieren. So wurde im Rahmen des FM Monitors beispielsweise illustriert: grössere Wohnliegenschaften von über 10 000 Quadratmetern Grundfläche weisen mit 45 Schweizer Franken pro Quadratmeter rund einen Viertel der Bewirtschaftungskosten kleiner Wohnliegenschaften unter 500 Quadratmetern Grundfläche (CHF 58/m2) aus.

Nebst baulichen Parametern beeinflussen auch rechtliche Vorschriften die Höhe der Betriebskosten, beispielsweise die kommunalen Liegenschaftssteuern. Weil Operating Model und Service Levels in der Planungsphase oftmals noch nicht bekannt sind, werden für die Berechnungen marktkonforme Annahmen getroffen.