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FM Monitor, Building, Sustainability

Der richtige Mix aus Nachhaltigkeit, Strategie und Kosten für die Immobilien von Schweizer Gemeinden

Christina Annen, Johannes Gantner & Rahel Mulle 29.10.2020

Wie navigiert man den Immobilienbestand besonnen durch unruhige Zeiten? Vor allem mit dem richtigen Mix an gezielten Massnahmen. Dabei sind Vergleichswerte genauso relevant wie das Zusammenspiel zwischen Immobilienstrategien, Nachhaltigkeit und Lebenszykluskosten.

Immobilien der öffentlichen Hand sind zuweilen ein Politikum, denn als wichtige Ressource werden sie gern zur Erreichung politischer Ziele genutzt. Regulatorien, demografische Veränderungen, Siedlungsentwicklungen oder parteispezifische Initiativen haben einen erheblichen Einfluss auf die Bereitstellung, Erhaltung und Bewirtschaftung von Finanz- und Verwaltungsvermögen.

Die definierten Ziele und Grundsätze wie Objekttypen, Standorte, Kosten und Erträge bilden den Kern einer Immobilienstrategie. Sie sorgt für Transparenz und Kontinuität bei grundlegenden Entscheiden im Immobilienmanagement sowie bei der Erweiterung des Gebäudeparks und bei Bauprojekten. Ausserdem bildet die kommunale Immobilienstrategie die Grundlage für Massnahmen bei einzelnen Objekten, beispielsweise in Bezug auf Unterhalt, Entwicklungen oder der Vergabe von Baurechten.

Nachhaltigkeit

Besonders viele neue Ansprüche und Vorgaben sind im Bereich der Nachhaltigkeit zu verorten. Allen Bestrebungen gemeinsam ist die Forderung einer massiven Reduktion der heutigen CO2-Emissionswerte. Die öffentliche Hand ist hierbei schon allein aufgrund ihrer Vorbildfunktion besonders gefordert. 

Innerhalb der letzten 1.5 Jahren durften wir 55 Projekte in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Bereich begleiten. Dabei sind wir zur Überzeugung gelangt, dass Nachhaltigkeit und Digitalisierung Hand in Hand gehen müssen, damit langfristige Erfolge erzielt werden können.

Lebenszykluskosten und Benchmarking

Die Hebelwirkung der Digitalisierung zeigt sich insbesondere dann, wenn es um die Quantifizierung des Nutzens in den drei Sphären People, Planet und Profit geht: Um KPIs und Zieldefinitionen einhalten und daraus Massnahmen ableiten zu können, müssen Daten kontinuierlich erfasst, gemessen und interpretiert werden. Die Erfassung der relevanten Daten ist dabei nur der erste Schritt in einer langen Prozesskette, die bereits bei der Initiierung von Bauprojekten beginnt und den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes umfasst. Nur ein stringentes, standardisiertes Datenmanagement ermöglicht eine gezielte, regelmässige Analyse und die Umsetzung von entsprechenden Handlungsoptionen.

Die Datenaggregation kann eine Herausforderung sein. Noch schwieriger ist deren Interpretation. Hierzu greifen wir auf den FM Monitor zurück - den Schweizer Standard für Kostenbenchmarking. Ihre Kosten werden denen anderer Gemeinden gegenübergestellt und Gründe für Abweichungen werden in Workshops diskutiert. Über den Mehrjahresvergleich können Sie herausfinden, ob sich strategische Anpassungen «auszahlen» und Sie die Effekte erzielen, die Sie geplant haben. Für alle Liegenschaften in Ihrem Portfolio können Sie auf Basis der Kennzahlen die Kosten prognostizieren. Die Flächenkennzahlen helfen Ihnen, das Flächenmanagement zu verbessern und die Effizienz Ihrer Gebäude zu beeinflussen.


Integraler Leistungsanbieter

pom+ unterstützt die öffentliche Hand bei der ganzheitlichen Betrachtung des Immobilienportfolios in allen Phasen des Lebenszyklus. So legen wir gemeinsam eine effektive Immobilienstrategie fest. Wir unterstützen Sie bei der gezielten Umsetzung nachhaltiger Zielwerte und gesetzlicher Vorgaben, sodass ein langfristig wiederkehrender Mehrwert erzielt werden kann:

  • In einem ersten Schritt erarbeiten wir eine übergeordnete, zukunftsfähige Immobilienstrategie, um einen nutzungsgerechten und nachhaltigen Immobilienbestand für die Erfüllung der kommunalen Aufgaben sicherzustellen.
  • Dabei gehen wir über rein bauliche Aspekte hinaus und schliessen allfällige Lücken zwischen den betriebswirtschaftlichen Unternehmensanforderungen und dem von den Nutzern formulierten Bedarf.
  • In einer Nachhaltigkeitsstrategie legen wir konkrete Emissions- und Verbrauchsziele fest und definieren, welche Daten dafür benötigt werden.
  • Wir analysieren Daten aus vorhandenen Quellen zum Beispiel von Energiedienstleistern sowie aus der Buchhaltung und reichern sie mit statistischen Marktdaten aus dem grössten Schweizer Datenpool im Facility Management an.
  • Die Ergebnisse bilden wir in einem webbasierten, interaktiven Cockpit ab, um ein aktuelles Monitoring sicherzustellen, CO2-Einsparungen auszuweisen, und zudem die Kosten der Massnahmen (Instandsetzung oder Betriebsoptimierung) der Einsparung gegenüberzustellen.