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Digital, Building

Game Changer der Immobilienwirtschaft

Roland Gubler und Peter Staub 01.02.2018

Während Immobilienplattformen primär bestehende Angebote und Prozesse digitalisieren, entstehen weltweit auf der Finanzierungs- und Technologieseite innovative, zum Teil disruptive Geschäftsmodelle. Zurzeit noch durch Intermediäre ausgebremst oder durch gesetzliche Regulatoren verhindert, haben sie das Potenzial, den bestehenden Immobilienmarkt zu erschüttern. Eine Technologie elektrisiert die Immobilienbranche besonders: Die Blockchain, das Internet of Value.

Blockchain bringt Effizienzgewinne

Die Blockchain-Technologie ermöglicht direkte Transaktionen zwischen Sender und Empfänger, ohne einen Intermediär. Sie bildet die ideale Plattform, um Güter und Informationen fälschungssicher und für immer nachvollziehbar auszutauschen. Vertrauensvolle Dritte wie Notare oder Banken verlieren an Bedeutung. Gerade für die Immobilienwirtschaft, in der vieles auf genormten und wiederkehrenden Transaktionen beruht, impliziert die Blockchain enorme Effizienzgewinne, Experten sprechen sogar von einer Revolution. Das Internet hat für uns Menschen in einem ersten Schritt die Kommunikation und in einem zweiten Schritt die Interaktion verändert. Die Blockchain wird nun als Internet of Value unser Transaktionsverhalten massiv beeinflussen: So werden wir in Zukunft mühelos Eigentumsrechte auf Blockchains überprüfen und ohne Intermediär übertragen können. Die Technologie wird dabei als nicht veränderbare und kryptografisch gesicherte Schrittkette das vertrauensund manipulationssichere Rückgrat bilden.

Blockchain verändert Geschäftsprozesse - und Wertschöpfungskette radikal

Wir werden in Zukunft also nicht mehr auf das Grundbuchamt der Gemeinde gehen müssen, um unsere Immobilie auf einen neuen Besitzer übertragen zu lassen. Der Wertefluss des Verkaufsprozesses wird direkt zwischen Käufer und Verkäufer und ohne Vermittler abgewickelt, eine öffentliche Blockchain wird die Transaktion unveränderbar dokumentieren. Dabei werden Smart Contracts automatisch wichtige Nebenprozesse wie zum Beispiel die Erhebung von Steuern und Gebühren auslösen. Es wird nicht mehr lange dauern, bis Immobilieninvestoren und Eigentümer erkennen, dass sie als Inhaber die eigene Wertschöpfungskette verlängern und auf einer privaten Blockchain kontrollieren können. So werden extern beauftragte Portfolio- und Assetmanager, Vermarkter, Bewirtschafter und Mieter ihre Transaktionen auf ihrer Blockchain abwickeln. Dabei werden sie die Datenhoheit und Wertschöpfungskette ihrer Objekte zurückgewinnen. Smart Contracts werden Mietverträge ausstellen und administrieren, Nebenkosten abrechnen und die Service Agreements von Bewirtschaftern aussteuern. Aufgrund der bestehenden gesetzlichen Regulierung werden in nächster Zukunft vor allem private Blockchains signifikant an Bedeutung gewinnen, um zum Beispiel interne Firmenabläufe zu erfassen.

Tokenisierung und Initial Coin Offerings

als Alternative zu Venture Capital Eine weitere Anwendung der Blockchain: die Tokenisierung der realen Wirtschaft, die eng mit dem kometenhaften Aufstieg der Initial Coin Offerings (ICO) verbunden ist. Die Möglichkeiten der Token-Ökonomie sind noch nicht in der schweizerischen Immobilienwirtschaft angekommen. Dies ist nicht negativ zu werten, sondern hat einerseits mit bestehenden Gesetzesgrundlagen und anderseits mit den zu erwartenden Regulierungsabsichten der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht zu tun. Je nach Anwendungsbereich muss sichergestellt werden, dass das jeweilige Token-Design oder die Abwicklung der ICO mit den Finanzmarktgesetzen konform gehen. Entsprechend verunsichert sind Investoren und verzichten daher noch weitgehend auf kryptoökonomische Anlagemodelle.

Blockchain in der Immobilienwirtschaft – quo vadis?

Konkrete Anwendungen der Blockchain-Technologie haben in der Immobilienbranche bis heute Seltenheitswert. Um den Liegenschaftshandel zu automatisieren, sind noch einige Hürden zu nehmen und vor allem Gesetze anzupassen. Zentrale Institutionen und Verwaltungen rechtfertigen ihre Vermittlerrolle. Regulatorische Rahmenbedingungen verhindern die Schwarmfinanzierung und den Markteintritt von Kleininvestoren. Auch der Machbarkeitsnachweis für einen Peer-to-peer- Hypothekarmarkt steht bisher noch aus. Bis zu einer breiten Einführung der Blockchain-Technologie werden also noch einige Jahre vergehen. Während in Singapur Immobilieneigentümer bereits ohne Beteiligung eines Maklers oder Notars einen Kaufvertrag abschliessen können, entstehen in der Schweiz erste Ideen und Anwendungsmöglichkeiten. Innovative Firmen zeigen sich bereit, sich auf die Technologie einzulassen. Mittelfristig ist der Durchbruch der Technologie unaufhaltsam. Die schweizerische Immobilienbranche tut gut daran, sich mit ihr ernsthaft auseinanderzusetzen und Innovationsfelder nicht einfach ausländischen Investoren zu überlassen. Denn es gilt: Es ist immer noch besser, unvollkommen zu beginnen, als perfekt zu zögern.