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Sustainability, FM Monitor

Immobilien als Kapitalanlagen nachhaltig ausrichten – aber wie?

Johannes Gantner und Rahel Mulle 10.08.2020

Im Zug der politischen und gesellschaftlichen Sensibilisierung gegenüber dem Klimawandel rücken auch die Gelder der beruflichen Vorsorge vermehrt in den Fokus. Dabei wird der Ruf nach Klimaverträglichkeit von Kapitalanlagen stetig lauter – zu Recht, meinen wir. Denn abgesehen von den umweltspezifischen Erfolgen, rechnet sich die Reduktion von CO2-Ausstössen auch in der Liegenschaftsrechnung.

«Immer mehr Finanzprodukte mit nachhaltigen Anlagen drängen auf den Markt», liess die SonntagsZeitung im Pensionskassen-Rating vom Juni 2020 verlauten und prognostiziert eine Zunahme von Versicherten, die künftig immer mehr Wert auf eine nachhaltige Anlage ihres Vorsorgevermögens legen werden. Nebst gesellschaftlichen Forderungen übt auch die Legislative zunehmend mehr Druck aus, die sich unter anderem in strikteren Vorgaben für den Bau und Betrieb von Gebäuden äussert.

Im Raum stehen beispielsweise die Totalrevision des CO2-Gesetzes und damit die Bestimmung von Grenzwerten für Bestandesgebäude. Gefordert werden massive Reduktionen bis 2050. Die Klimaverträglichkeit von Immobilien als Kapitalanlagen ist also nicht nur aus sozialer und ökologischer Perspektive relevant, sondern insbesondere auch aus finanzieller und juristischer Sicht von Belangen.

 

Doch wie genau lassen sich CO2-Ausstösse berechnen und Absenkpfade simulieren? Good news: es ist einfacher, als es auf den ersten Blick den Anschein macht. Es ist nämlich keine aufwändige Suche oder mühsame Zusammenstellung der Daten notwendig – stattdessen nutzen wir vorhandene Quellen wie die Nebenkostenabrechnung, Liegenschaftsstammdaten oder Informationen aus vorhandenen Monitoringsystemen, um den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen pro Liegenschaft aufzuzeigen. Allfällige Datenlücken werden auf Basis statistischer Daten und Werten aus dem unternehmenseignen Datenpool mit rund 15'000 Schweizer Liegenschaften und 56 Mio.m2 Gesamtgeschossfläche geschlossen.

Portfoliosicht als "bigger picture" 

Mindestens genauso wichtig wie die Methodik ist das Resultat. Wir arbeiten mit webbasierten, interaktiven Dashboards, um ein tagesaktuelles Monitoring sicherzustellen. Diese Daten-Cockpits lassen sich auch individuell in unternehmensinterne Portfoliomanagement-Systeme integrieren. Denn wir betrachten damit nicht nur das einzelne Gebäude, sondern auch die Portfoliosicht. Konkret weisen wir Liegenschaften mit den grösstmöglichen CO2-Einsparungen aus, zeigen Grenzwerte und Nachhaltigkeitsziele pro Gebäude an und können zudem Potenzial und Kosten einer Instandsetzung oder einer Betriebsoptimierung berechnen. Zudem erstellen wir auf Wunsch ein zusätzliches Analysecockpit, in dem die eigenen Kosten mit externen Benchmarks verglichen werden, wobei verschiedene Parameter wie Nutzung, Grösse, Baujahr, Mietertrag und Standort in der Berechnung berücksichtigt werden. Mit wenigen Klicks können so Einsparpotenziale identifiziert und daraus wiederum Handlungsoptionen abgeleitet werden.

Verbesserung der Energieeffizienz

Schweizer Liegenschaftseigentümer konzentrieren sich heute vor allem auf die Steigerung der Energieeffizienz bei Bestandesbauten, wie die letztjährige Trendanalyse von pom+ zeigt. dabei stehen die Bestandsoptimierungen, beispielsweise durch Anpassen der Heizkurven, energetische Sanierungen wie die Dämmung der Gebäudehüllen von Liegenschaften und Substitutionsmassnahmen zur Förderung erneuerbaren Energien im Vordergrund.

Um diese Massnahmen gezielt und strukturiert umzusetzen, und damit Fehlinvestitionen zu vermeiden, ist ein gezieltes Messbarmachen der aktuellen Energieverbräuche notwendig. Es ist schliesslich gut möglich, dass der Anlagewert von Immobilien künftig nicht mehr rein über den Standort bestimmt wird, sondern auch Nachhaltigkeitsfaktoren und -bewertungen ins Gewicht fallen.