Zurück

Building, Digital, Sustainability

Nachhaltigkeit gelingt nur digital

Rebekka Ruppel 01.03.2021

Das Potenzial von umweltrelevanten Gebäudedaten verschafft der Immobilienbranche eine immense Hebelwirkung im Kampf gegen den Klimawandel. Nachhaltige Bemühungen sind aber nur dann erfolgreich, wenn die Branche endlich beginnt, digital zu agieren und Datensätze für gezielte Analysen effektiv zu managen.

Klimawandel, Klimakrise, Klimakatastrophe – das gesellschaftliche Bewusstsein für die Ursachen der globalen Erderwärmung geht mit der semantischen Zuspitzung im öffentlichen Diskurs einher. Immobilien rücken dabei immer mehr in den Fokus: Mit einem vom Umweltbundesamt bezifferten Anteil von rund 28 Prozent an den gesamten Treibhausgasemissionen Deutschlands wurden sie längst als Klimasünder identifiziert.

Im Umkehrschluss zeigt sich darin aber auch eine außerordentliche Hebelwirkung. Und die Branche gelobt Besserung: Immer mehr Unternehmen setzen es sich zum Ziel, die von ihren Gebäuden ausgehenden Treibhausgasemissionen zu monitoren, zu vergleichen und zu dokumentieren. Gesagt, getan? Leider nein – die Umsetzung ist für viele Akteure eine Herausforderung. Es ist häufig unklar, welche Anforderungen wie genau in die Unternehmenspraxis zu übersetzen sind.

Der Gesetzgeber indes hat das Einsparpotenzial längst erkannt und verschiedene regulatorische Vorstöße zur Verminderung des ökologischen Fußabdrucks im Gebäudesektor lanciert. Die EU-Taxonomie, die CO2-Steuer oder die obligatorische Einführung von Smart Metern sind Ausdruck davon.

Der deutsche Klimaschutzplan 2050 ist die Leitlinie für die gesetzlichen Maßnahmen und strebt die weitgehende Treibhausgasneutralität an. Für den Gebäudesektor wurden separate Ziele erhoben, die eine Reduktion der CO2-Emissionen von rund 67 Prozent bis 2030 vorsehen. Die Minderung soll durch anspruchsvolle Neubaustandards, langfristige Sanierungsstrategien und die schrittweise Abkehr von fossilen Heizungssystemen erzielt werden.

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat indes mit dem Rahmenwerk für „Klimaneutrale Gebäude und Standorte“ nachgedoppelt, um Treibhausgasemissionsgrenzwerte für Bestandshalter fassbar zu machen. Darin sind Regeln für die CO2-Bilanzierung von Gebäuden definiert, Rahmenbedingungen für die CO2-Berichterstattung von Einzelobjekten festgehalten und CO2-Management-Methoden sowie ein Klimaschutzfahrplan ausgewiesen.

All diese Regelwerke und Maßnahmen sind richtig und wichtig, beschränken sich aber ausschließlich auf umweltspezifische Vorgaben. Dass die Digitalisierung die Basis für die Beurteilung solcher Zielwerte bildet, wird mehrheitlich außer Acht gelassen. Dabei sind Daten der Schlüssel zu einer besseren Umweltbilanz: Nur wenn wir Werte gezielt erheben, standardisiert erfassen und strukturiert ausweisen, lassen sich Mehrjahresvergleiche einschätzen und Vorgaben überhaupt erst überprüfen.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft benötigt demzufolge nicht nur Direktiven zur Senkung von Treibhausgasemissionen, sondern auch eine Hilfestellung hinsichtlich der Sammlung, des Umgangs und Einsatzes von Gebäude- und Verbrauchsdaten. „Zentral dafür ist eine verbindliche Datensprache, die vom Investor über den Bauherrn bis hin zum Planungsbüro anerkannt und über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien angewendet wird“, so Alar Jost, Vorstandsmitglied von buildingSMART Switzerland. Die Directive 2014/24/EU des Europäischen Parlaments über die öffentliche Auftragsvergabe ist daher ein wichtiger, wenn auch indirekter Schritt auf dem Weg zu weniger Emissionen: Sie ermöglicht Mitgliedsstaaten in ihren Vergabeverfahren für Bauleistungen, -services und Lieferungen, spezifische Tools für die digitale Datenmodellierung von Gebäuden vorzuschreiben. 


Die fünf Internet-of-Things-Phasen

Wir brauchen neben den Smart Buildings selbst auch ein Smart Building Management, um übergeordnete Aussagen treffen zu können. Letzteres setzt voraus, dass wir Technologien wie das Internet of Things (IoT) über fünf Phasen hinweg gezielt und in Einklang mit der eigenen Nachhaltigkeitsstrategie anwenden. Am Beispiel eines Smart Buildings bedeutet das, dass energiebezogene Daten wie Temperatur, Luftdruck oder Stromverbrauch mittels Sensoren innerhalb einer sicheren Messinfrastruktur erfasst werden und Aktoren wie Lüftungsklappen, Licht oder Audio bestimmte Reaktionen im Gebäude auslösen (1).

Wenn also der Wärmesensor in einem Raum eine Temperaturunterschreitung meldet, leitet die örtliche Gebäudeintelligenz (2) diese Information an das Heizsystem zur Erhöhung der Raumtemperatur weiter. Die gesammelten Daten werden über das ganze Gebäude hinweg berechnet, gespeichert und weiterverarbeitet, etwa mithilfe eines Gebäudeleitsystems (2). Der Austausch der (anonymisierten) Daten innerhalb und außerhalb des Objekts, wie unter einzelnen Mietern oder mit Netzbetreibern und Partnern, muss dabei stets gewährleistet sein (3). Diese Konnektivität stellt den Datentransfer aus dem Gateway-Gebäude hin zu einer übergeordneten zentralen Datenablage (4) sicher.

Nur so lassen sich Daten zur Bildung von digitalen Services nutzen und zielführend im Rahmen von digitalen Ökosystemen konsolidieren. Die Daten können über eine Vielzahl von End-Anwendungen (5) eingesetzt werden, bspw. zur Erstellung einer automatisierten Nebenkostenabrechnung, für den Erhalt von Push-Notifikationen zu Anlagezuständen oder für die grafische Darstellung von Verbrauchszahlen in Nachhaltigkeitscockpits.

Der End-to-End-Ansatz: Gebäudedaten werden erfasst, mithilfe eines Gebäudeleitsystems weiterverarbeitet, zentral gesichert und in verschiedenen End-Anwendungen genutzt. Quelle: pom+Consulting AG, 2021


In Deutschland ist der Einsatz von Building Information Modeling (BIM) seit dem 31. Dezember 2020 ein verbindliches Kriterium, wenn auch vorerst nur bei der Vergabe von Infrastrukturprojekten der öffentlichen Hand. Mit einem breiten Einsatz dieser Methodik rücken wir dem übergeordneten Ziel von ressourcenschonenden und zeitgleich wirtschaftlich rentablen Lösungen einen Schritt näher. „BIM hilft uns, Nachhaltigkeit als Dimension über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg zu berücksichtigen und nicht allein in der Nutzungsphase. Wir müssen uns schon bei der Planung und Finanzierung, im Bau und Betrieb sowie bei der Verwertung damit auseinandersetzen, Daten erfassen und konkrete Zielwerte anstreben“, so Jost.

Was in der Theorie einfach klingt, ist in der Praxis eine beträchtliche Herausforderung. Einerseits hat die konkrete Datenbestellung eines Bauherrn mit Blick auf die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes heute nach wie vor Seltenheitswert. Andererseits ist selbst im Fall von korrekten Anforderungsdefinitionen häufig niemand in der Lage, die erhaltenen Daten richtiggehend zu prüfen, zu verarbeiten und zu übernehmen – sodass sie phasen-, prozess-, partner- und projektübergreifend angewendet werden können.

Tobias Decker, CPO von BuildingMinds, kann davon ein Lied singen: „Das smarteste Gebäude und die beste Sensorik laufen ins Leere, wenn die generierten Daten nicht in den Gesamtkontext des Immobilienmanagements eingebettet sind. Eine Flächenauslastung lässt sich beispielsweise vergleichbar einfach messen. Welche Schlussfolgerungen aber ziehen wir aus diesem Datenpunkt? Die Auslastung erhöhen, um Kosten zu sparen? Senken, um die Nutzerzufriedenheit zu steigern? Und welche Auswirkungen hat das langfristig auf die Wertentwicklung des Gebäudes und Portfolios? Noch komplexer werden diese Spannungsfelder, in denen sich das Immobilienmanagement bewegt, im Bereich der Nachhaltigkeit. Die immense Komplexität lässt sich mit althergebrachten Mitteln nicht mehr beherrschen. Um fortgeschrittene Technologie wie Künstliche Intelligenz anzuwenden, braucht es einen integrativen, holistischen Ansatz. Alle relevanten Informationen müssen barrierefrei zusammengebracht werden, damit sie jederzeit und auch im Verhältnis zueinander analysierbar sind.“ Genau hier setzt das von Schindler im Jahr 2018 gegründete Start-up an: BuildingMinds entwickelt eine vollständig integrierte Datenplattform, welche die Transformation der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien und das Management von Gebäudeportfolios ermöglicht. Nachhaltigkeit wird damit aus einer technologischen Perspektive betrachtet: Vorgaben werden in Zielwerte heruntergebrochen und in KPIs strukturiert, Messwerte durch den Einsatz smarter Algorithmen, Künstlicher Intelligenz (KI) und maschinellen Lernens von einfachen Informationen in zusammenhängende Erkenntnisse übersetzt.

Auch mit Blick auf Immobilien als Kapitalanlagen werden das smarte Datenmanagement und eine transparente Datenlage immer wichtiger. Mit der ab 2022 geltenden EU-Taxonomie werden Kriterien für klimaverträgliche Investments festgelegt und Vorgaben in Bezug auf die Offenlegung von Informationen definiert. Auch sozioökonomische Strömungen entwickeln sich zusehends zu wichtigen Treibern von mehr Nachhaltigkeit im Gebäudesektor. So berücksichtigen immer mehr Anlegerinnen und Anleger die Klimaverträglichkeit bei ihren Investitionen. Laut der „EY Real Estate Asset-Management-Studie 2020“ erwarten 85 Prozent der in Deutschland aktiven Asset Manager eine signifikante Erhöhung von Investitionen in nachhaltige Immobilien.

Es ist also davon auszugehen, dass der Immobilienwert heute schon nicht mehr rein über den Faktor Standort bestimmt wird, sondern auch auf Basis von Nachhaltigkeitsbewertungen wie GRESB. Der Global Real Estate Sustainability Benchmark ermöglicht Immobilienmanagern und Investoren, die Nachhaltigkeit ihres Portfolios national und international zu vergleichen, indem es jährlich auf dessen ESG-Performance (Environmental, Social, Governance) untersucht wird. Anhand der vom Portfoliomanager gelieferten Daten prüft GRESB unter anderem die Energie- und Ressourceneffizienz sowie die Strategien und Monitoring-Maßnahmen.

Der Benchmark erfreut sich weltweit steigender Beliebtheit: 2020 wurden 1.229 Immobilienportfolios ausgewertet, was einen Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Insgesamt wurden Daten für mehr als 96.000 einzelne Vermögenswerte in 64 Ländern eingereicht. Umso erstaunlicher, dass die auf ESGKriterien beruhende Portfoliosteuerung in Deutschland nur schleppend vorangeht, wie die Studie von EY Real Estate zeigt: Nur knapp ein Viertel der befragten Unternehmen verfügt derzeit über eine ausgewiesene Nachhaltigkeitsstrategie mit konkreten Kennzahlen und erhebt die notwendigen Daten. Für rund 90 Prozent bildet die Datenerhebung auf Objektebene dabei die größte Hürde; nur etwa ein Drittel erhebt beispielsweise den CO2-Ausstoß gebäudeweise, und noch weniger Befragte (30 Prozent) kontrollieren den Ausstoß.

Derweilen hat die DEKA Immobilien Investment GmbH die Grundlage einer ESG-konformen Portfoliosteuerung geschaffen, indem für die Datenerhebung Informationen aus bereits vorhandenen Quellen genutzt werden. Im Zuge eines portfolioweiten Screenings werden Daten aus der Nebenkostenabrechnung, Liegenschaftsstammdaten oder aus vorhandenen Monitoringsystemen erfasst, um den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen pro Liegenschaft aufzuzeigen. Allfällige Datenlücken werden auf Basis statistischer Daten und Werte geschlossen. „Im nächsten Schritt ist das Ziel, Grenzwerte pro Gebäude anzuzeigen, das Potenzial und die Kosten einer Instandsetzung zu errechnen und Absenkpfade über das gesamte Immobilienportfolio hinweg zu simulieren“, erklärt Burkhard Dallosch, COO Asset Management Immobilien.

Die interne Datenerfassung ist also ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu einer nachhaltigen Bau- und Immobilienwirtschaft. Reale Erfolge wie die tatsächliche Senkung der Emissionen lassen sich aber erst verbuchen, wenn wir eine Vogelperspektive einnehmen und über das eigene Portfolio hinausblicken. „Der branchen- und unternehmensübergreifende Austausch von Daten ist absolut kritisch für die Erreichung von Nachhaltigkeitszielen. Nur so sind nahtlose Prozesse, informationsgetriebene Entscheidungen und smarte Datenanwendungen überhaupt erst möglich“, erklärt Andrew Knight, Data & Tech Thought Leader bei RICS, und verweist auf Smart Meter als Beispiel. „Die direkte Einbindung ins Kommunikationsnetz der Energieversorgung ermöglicht die Bereitstellung der erfassten Verbrauchsdaten für Nutzer, Netzbetreiber, Energielieferanten sowie unabhängige Messstellenbetreiber.“ Das ist allerdings nur machbar, wenn wir Daten strukturiert erfassen, harmonisieren und über die Branchengrenze hinaus demokratisieren.

Gebäude bergen viele relevante Daten für das Nachhaltigkeitsmanagement. Nur auf ihrer Grundlage gelingt ESG-konforme Portfoliosteuerung. Quelle pom+Consulting AG, 2021

 Abgesehen von der heute vorhandenen dürftigen Datenqualität fehlt auch der Wille zur Transparenz, wie Knight an einem Beispiel illustriert: „Wenn wir Daten als das neue Öl bezeichnen, vergessen wir dabei gern, dass Öl recht ungehindert fließt, währenddessen Daten in Silos weggepackt werden. Noch dazu verfügt jedes Silo über eine eigenständige Struktur, ein anderes Format und einen eigenen Schlüssel. Diese Inkonsistenz müssen wir international überwinden, um einen fließenden Austausch zu gewährleisten. Mit anderen Worten: Die Immobilienbranche benötigt ein Common Data Model!“ Ein solches hat sich die International Building Performance and Data Initiative zum Ziel gesetzt. Darin haben sich RICS, Microsoft, BuildingMinds und pom+ zusammengeschlossen. Die Harmonisierung von Daten ist zudem wichtig aus Sicherheitsperspektive. Denn ein wichtiger Aspekt bei der Digitalisierung von Gebäuden ist der Umgang mit den erhobenen und verwendeten Verbrauchs- und Nutzerdaten. Dafür ist es unumgänglich, Dateneigentum, Nutzerrollen, Zugriffsrechte, Datenhoheit und Datensicherheit klar zu definieren. Je intelligenter die Gebäude werden, desto dringender und umfassender müssen wir uns mit ihren essentiellen Steuerungsdaten beschäftigen.

Die letztjährige Digital-Real-Estate-Umfrage von pom+ hat ergeben, dass die stark fragmentierte Immobilienwirtschaft bisher kein übergreifendes Verständnis für die Konsequenzen entwickelt hat, die sich für sie aus der Digitalisierung ergeben. Das wird zum Problem im Kampf gegen den Klimawandel, wenn der Erfolg auf dem Prinzip der Einheit beruht. Wenn eine gemeinsame Vision fehlt, fehlt auch eine Roadmap mit einheitlichen Meilensteinen und Handlungsfeldern, die dazu beitragen, Komplexitäten zu reduzieren. Die Übersetzung von abstrakten Zielvorgaben in die effektive Unternehmenspraxis ist also der erste Schritt auf dem Weg zu einer nachhaltigen Immobilienbranche; die gezielte Erfassung und Strukturierung von Daten der zweite, wobei das Kunststück beim umfassenden Datenmanagement nicht darin besteht, möglichst viele Daten zu erheben, sondern die Qualität der vorhandenen Daten so sicherzustellen, dass zuverlässige Aussagen gemacht werden können. Dafür müssen Daten harmonisiert und demokratisiert werden.


Rebekka Ruppel

ist Geschäftsführerin der pom+Deutschland GmbH, der deutschen Tochtergesellschaft eines führenden Schweizer Beratungsunternehmens für Immobilien. Die ausgebildete Bauingenieurin ist seit Herbst 2020 Präsidentin der International Building Performance & Data Initiative (IBPDI) von Microsoft, RICS, BuildingMinds und der pom+Consulting AG mit dem Ziel, ein globales Datenmodell für Immobilien zu entwickeln.