Nachhaltigkeits­management: Eine Momentaufnahme

Nachhaltigkeit ist als strategisches Ziel in der Welt der professionellen Immobilienmanager angekommen. Doch die Reise hat gerade erst begonnen.

Energie als Thema Nummer eins

Ob im Corporate Real Estate Management (CREM), im Management von Immobilien der öffentlichen Hand (PREM) oder im Immobilien-Anlagegeschäft: Viele Organisationen, die sich professionell mit Immobilien beschäftigen, befassen sich heute mit dem Thema Nachhaltigkeit. An oberster Stelle der strategischen Agenda steht dabei zumeist das Thema Energieverbrauch beziehungsweise die damit verbundenen Treibhausgasemissionen. Zurecht. Der Klimawandel ist eine der grössten globalen Herausforderung unserer Zeit. Seine Folgen lassen sich längst nicht mehr auf die natürliche Umwelt begrenzen, sondern ziehen schwerwiegende wirtschaftliche und gesellschaftliche Probleme nach sich. Immobilien sind in der Schweiz für rund 40% des gesamten Energieverbrauchs und ein Drittel der CO2-Emissionen verantwortlich (Quelle: BAFU). Der Verbrauch für die Erstellung (Bauprozesse und –Materialien) ist dabei nicht eingerechnet. Gleichzeitig schlummern im Gebäudesektor immense Potenziale für die Steigerung der Energieeffizienz und den Ersatz fossiler Energieträger durch erneuerbare.

Politisches und regulatorisches Umfeld

Das Potenzial und die Dringlichkeit für die Adressierung des Klimawandels innerhalb des Gebäudesektors wurden auch auf politischer Ebene erkannt: Verschiedene Entwicklungen weisen in dieselbe Richtung:

• Der Gebäudesektor ist in der Energiestrategie 2050 des Bundesrates fest verankert. Das erste Massnahmenpaket zur Energiestrategie 2050 sieht unter anderem die Ausweitung des Gebäudeprogramms vor (Erhöhung der Fördersummen-Maximalgrenze von heute CHF 300 Millionen auf CHF 450 Millionen). Daneben sind Anpassungen des Gebäudeprogramms selbst (neue Auflagen an Kantone) und eine Ausweitung der steuerlichen Anreize für energetische Gebäudesanierungen geplant. Gegen die damit verbundene Revision des Energiegesetzes (EnG) vom 30. September 2016 wurde das Referendum ergriffen. Das Referendum ist zustande gekommen und die Vorlage kommt am 21. Mai 2017 zur Abstimmung.
  Für die zweite Phase der Strategieumsetzung sieht der Bundesrat ausserdem einen schrittweisen Umstieg von einem Förderungs- zu einem Lenkungssystem für die Energie- und Klimapolitik vor, was im Wesentlichen den Abbau von Fördermitteln und den gleichzeitigen Aufbau von Klimaabgaben bedeuten würde.
• Die EnDK (Konferenz Kantonaler Energiedirektoren) hat bereits im Januar 2015 die MuKEn 2014 (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich) verabschiedet. Darin ist das Ziel eines «Nahezu-Null-Energie-Hauses» abgebildet. Demnach wird ein nach MuKEn 2014 realisierter Neubau nicht mehr als rund 3.5 Liter Heizöl-Aquivalente an Wärmeenergie pro m2 und Jahr verbrauchen. Zum Vergleich: Ein Neubau nach aktuellem Minergiestandard (2009) verbraucht nicht mehr als 3.8 Liter.
  Die MuKEn sind kein Gesetz sondern eine Empfehlung. Die Übersetzung in verbindliche Bauvorschriften ist den Kantonen überlassen. Der Vorgänger der MuKEn 2014 (MuKEn 2008) ist heute in fast allen Kantonen umgesetzt. Die MuKEn 2014 könnten von den ersten Kantonen ab 2018 verbindlich geltend gemacht werden.
• Auf internationaler Ebene wurde Ende 2015 mit dem Klimaschutzabkommen von Paris ein Zeichen gesetzt. Bedingung für das Inkrafttreten des Vertrags war dessen Ratifizierung von 55 Staaten, die zusammen für mindestens 55% der globalen Treibhausgasemissionen verantwortlich sind. Diese Bedingung wurde im Oktober 2016 erfüllt. Die Schweiz hat den Vertrag unterzeichnet, aber noch nicht ratifiziert. Voraussichtlich wird das Parlament in der diesjährigen Sommersession über das Abkommen abstimmen.

Der Themenfächer ist breiter

Neben energiebezogenen Nachhaltigkeitszielen geraten aber auch andere Nachhaltigkeitsaspekte in den Fokus der Immobilien-Fachwelt: Die Label-Landschaft der Schweiz wurde mit dem DGNB Swiss und dem LNBS jüngst um zwei weitere Labels erweitert, die inhaltlich weit über das Thema Energie hinausgehen. Adressiert wird eine Vielzahl weiterer ökologischer sowie gesellschaftliche und wirtschaftliche Aspekte. Internationale Gebäudelabels, die sich meist ebenfalls nicht auf das Thema Energie beschränken, entwickeln sich indes mehr und mehr zum Standard für grosse, international tätige kommerzielle Mieter und Bauherren.

Der Start verläuft schleppend

Doch auch wenn die Zeichen der Zeit eindeutig sind: Die Formulierung einer für den jeweiligen Kontext geeigneten Strategie für ein nachhaltiges Immobilienmanagement stellt die verantwortlichen Akteure vor neuartige Fragestellungen und auch mit der Umsetzung der Strategie begibt man sich meist auf Neuland. Hinzu kommen strukturelle Hürden wie das Eigentümer-Mieter-Dilemma sowie Unsicherheiten über die effektive Entwicklung des regulatorischen Umfelds. Die Entwicklung geht deshalb oft nur schleppend voran und die Potenziale sind längst noch nicht ausgeschöpft.

pom+ unterstützt Immobilien- / Portfoliomanager beim Aufbau eines Nachhaltigkeitsmanagements für Immobilien. An dieser Stelle wird in den kommenden Tagen eine Artikel-Serie zum Thema erscheinen.
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