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Building

Smart Buildings im Kontext der Arealentwicklung: Qualität und Wirtschaftlichkeit im Fokus

Reto Cajacob und Tina Burkhart 01.04.2022

Arealentwicklungen liegen im Trend. Um Siedlungsflächen nicht weiter auszudehnen, werden schlecht genutzte Bauzonen, Baulücken oder Brachen verdichtet und einer neuen Bestimmung zugeführt. Ob ein Areal später wirtschaftlich und ökologisch betrieben werden kann, hängt zu einem massgeblichen Teil vom richtigen Einsatz smarter digitaler Systeme und deren Integration ab. Und von diesen werden immer mehr verbaut.

Moderne Gebäude müssen viele Ansprüche erfüllen. Vor allem aber müssen sie kostengünstig und energetisch effizient betrieben werden können. Typischerweise werden Areale in Etappen über mehrere Jahre entwickelt, wobei Bestandsbauten bis zur Ablösung weiter genutzt werden. Einerseits müssen also bestehende Systeme weiterhin betrieben werden, anderseits kommen mit jedem neuen Gebäude zusätzliche Systeme hinzu. Die damit verbundene zunehmende Komplexität und die Verschmelzung der Gewerkgrenzen macht es notwendig, bei grösseren Neubauten die Systeme mittels technischer Schnittstellen miteinander zu verknüpfen: Das Schliesssystem mit der Paketpostanlage etwa oder das Gebäudeleitsystem mit dem Sonnenschutz. Erfahrungsgemäss werden so pro Gebäude mehr als zehn Schnittstellen geschaffen. Es ist alles andere als selbstverständlich, dass die so geschaffene Systemlandschaft im Betrieb beherrschbar ist und schlussendlich allen Stakeholdern einen Vorteil bringt. Voraussetzung dafür ist ein ganzes Bündel an Massnahmen.

Schritt 1: Die Planung abstimmen

In der Regel erstellen die unterschiedlichen Fachplaner:innen unabhängig voneinander jeweils für ihre Gewerke und ihr Gebäude die Gebäudesysteme. Die Folge dieser unabgestimmten Planung sind eine hohe Systemkomplexität und erhebliche Mehraufwände. Das kann vermieden werden, wenn schon vor Beginn der Planung die funktionalen Anforderungen aus betrieblicher Sicht definiert sind. Grundlage dafür ist ein Bewirtschaftungsmodell. Dieses gibt vor, ob eine oder mehrere Dienstleistungsorganisationen das Areal bewirtschaften, welche Services inhouse vom Eigentümer abgedeckt oder durch externe Dienstleistende erbracht werden und auf welchen Systemen diese jeweils arbeiten.

Bei Arealen speziell wichtig ist ein gebäudeübergreifendes technisches Netzwerk. Damit alle Systeme, die an das Netzwerk angebunden werden sollen, die gleiche Sprache sprechen, braucht es eine klare Definition der EDV-Infrastruktur und der zulässigen Kommunikationsprotokolle. Zudem müssen die Bauelemente, Anlagen und Flächen entlang eines Konzepts einheitlich bezeichnet und gekennzeichnet werden. Nur so kann später über alle Gebäude und Gewerke hinweg die Gebäudetechnik effizient und effektiv betrieben werden.

Schritt 2: Die Systeme integrieren

In einem zweiten Schritt gilt es, die Systemintegration entlang der Planungsphasen eng zu begleiten und die Systemarchitektur als Teil des Betriebskonzepts laufend zu verfeinern und auf die Bewirtschaftungsprozesse abzustimmen. Ob eine Systemanbindung sinnvoll ist, wird situativ beurteilt. Dazu werden je nach Aufgabenstellung die Lebenszykluskosten gegenübergestellt oder eine Nutzwertanalyse als Entscheidungsgrundlage angewendet. Bei der Umsetzung schliesslich braucht es eine durchgehende Qualitätskontrolle, die sicherstellt, dass alle Fachplaner die gestellten Vorgaben einhalten und die Systeme auf Basis des Zielbilds integriert und an ein aussagekräftiges Dashboard angebunden werden.

Schritt 3: Bestehendes einbinden oder ersetzen 

Bei der Umnutzung eines Areals stellt sich meist auch die Frage nach den bestehenden technischen Lösungen. Soll die Brandmeldeanlage der Bestandsbauten für die Neubauten erweitert werden, obwohl diese schon zehn Jahre alt ist? Oder soll auch für die Bestandsbauten gleich in ein neues System investiert werden? Diese Frage stellt sich auch bei Telefonanlagen, Leitsystemen oder Schliessanlagen. Hier kann Entscheidungssicherheit erreicht werden, indem die Investitions- und Betriebskosten über den Lebenszyklus hinweg umfassend kalkuliert werden.

Schritt 4: Systeme benutzerfreundlich gestalten

Ein System ist nur so gut, wie es bedient werden kann. Leider noch viel zu wenig beachtet wird der Umstand, dass eine Betriebsorganisation – in der Regel technische Hauswarte – in der Lage sein muss, die Systeme nutzen, betreiben und instandhalten zu können. Gerade bei einer hohen Systemintegration ist es elementar, dass die Bedienung einfach und intuitiv ist und das Personal ausreichend geschult wird. Nur so werden die Systeme auch aktiv zur Verbrauchs- und Prozessoptimierung genutzt.

Bei Störungen oder Systemausfällen können technische Schnittstellen ausserdem schnell zu Nachteilen werden, wenn die Verantwortlichkeiten nicht klar definiert sind. Die Ursache zu finden, wieso ein Verbrauchswert auf dem Leitsystem nicht mehr angezeigt wird, kann sehr aufwendig sein: Ist es die Messtelle, der Feldbus, das Automationssystem oder gar das technische Netzwerk? Nur wenn die Verantwortung der Systemlieferanten auch die Schnittstellenanbindung umfasst, wird verhindert, dass der technische Hauswart von einem Systemlieferanten an den anderen verwiesen und mit der Problemlösung alleine gelassen wird.

Experten für smarte Areale

Das Zusammenspiel von baulichen, gebäudetechnischen und betrieblichen Abläufen rechtzeitig und zielgerichtet zu erkennen und zu steuern, erfordert ein strukturiertes Vorgehen, aber auch viel Erfahrung. Zusammen mit den richtigen Experten können viele Herausforderungen in Chancen überführt und die Attraktivität von Arealen verbessert werden. pom+ als Architektin für Systemlandschaften trägt dazu bei, dass Lösungen realisiert werden, die wirtschaftlich, ökologisch und sozial in der Balance sind. Egal ob es um Wohnungen oder Gewerbeflächen geht: pom+ sorgt dafür, dass digitale Technologien zum Vorteil aller Stakeholder eingesetzt werden und ein effektiver Areal- und Gebäudebetrieb möglich ist.

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