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Sustainability, Digital

Smart nach Plan: Digitale Nachhaltigkeit in der Wohnwirtschaft

Rebekka Ruppel 18.02.2022

Im Zug der deutschen Klimaziele ist die Digitalisierung von Gebäuden wichtiger denn je. Insbesondere bei Wohnimmobilien sind dabei verschiedene Aspekte zu beachten, schreibt die Datenexpertin Rebekka Ruppel.

Digital Real Estate ist auf dem Vormarsch. Seit nunmehr einem halben Jahrzehnt sprechen wir gefühlt über wenig anderes. Der Dialog hat sich aber merklich verändert. Digitalisierung wurde komplexer und mehrdimensionaler; Gespräche über Cyber-Kriminalität und Cloud-Computing sind der Erarbeitung von Datenmodellen und Zukunftsvisionen im Metaverse gewichen. Die klassische Digitalisierungsstrategie wird immer mehr zur Strategie in einer digitalen Welt.

In jüngerer Zeit wurde die digitale Transformation um einen gewichtigen Themenbereich erweitert: Spätestens seit der UN-Klimakonferenz im polnischen Kattowitz im Dezember 2018 haben sich Nachhaltigkeit und Klimaneutralität als Standard im deutschen Immobilienjargon etabliert. Spannend ist die bisher gesonderte Betrachtung von ökologischen Überlegungen und digitalen Strategien in der Branche. Denn dabei handelt es sich um einen Trugschluss – Nachhaltigkeit ohne Daten bleibt eine Illusion. Wenn wir klimaneutral agieren wollen, müssen wir technologisch aufrüsten.

Ohne Smart kein Grün

Die deutsche Klimapolitik fordert von der Immobilienwirtschaft die Einhaltung bestimmter CO2-Zielwerte, um bis 2045 unter dem Strich keine Treibhausgasemissionen mehr auszustoßen. Die Digitalisierung von Gebäuden bildet die Basis für die Beurteilung ebensolcher Vorgaben. Denn nur, wenn wir Werte automatisch erheben, standardisiert erfassen und strukturiert ausweisen, lassen sich Mehrjahresvergleiche einschätzen und Richtwerte überhaupt erst überprüfen. Daten sind also der Schlüssel zu einer besseren Umweltbilanz.

Eine wichtige Errungenschaft im Kampf gegen den Klimawandel im Gebäudesektor dürfte die Erkenntnis sein, dass sich Rendite und Nachhaltigkeit nicht ausschließen – im Gegenteil! Dabei ist die Betrachtung der Lebenszykluskosten von entscheidender Bedeutung für den Werterhalt von Immobilien. Eine verlässliche Berechnung der Folgekosten von Investitionsentscheiden bereits in der Planungsphase ist ausschlaggebend für den späteren Marktwert, gerade wenn man bedenkt, dass die Betriebs- und Unterhaltskosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg bei einer statischen Berechnung bis zu 40% ausmachen. Energiekosten fallen dabei normalerweise mit bis zu 25% ins Gewicht!

Energetische Kostenfaktoren über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie

Nachhaltigkeit als Nebeneffekt

Im Zug der Homeoffice-Vorgaben und Lockdown-Regelungen der letzten Monate und Jahre ist das insbesondere für die Wohnwirtschaft interessant. Heute ist Nachhaltigkeit im Wohnbereich mehrheitlich als Nebeneffekt von Kosteneinsparungen zu verstehen – und diese werden durch den Einsatz digitaler Mittel erreicht.

So lassen sich Nebenkosten differenziert ermitteln und jederzeit mit geringem Aufwand prüfen, wenn einzelne Kostenfaktoren konsistent über alle Wohnungen gemessen, ausgewiesen und dokumentiert werden. Mieter-Apps, Nachhaltigkeits-Dashboards oder auch die smarte Steuerung von Licht und Strom führen durch Einsparungen beim Energieverbrauch einerseits zu Kostensenkungen auf Mieterseite und andererseits zu einer höheren Prozesseffizienz in der Bewirtschaftung. Des Weiteren können Veränderungen der Verbrauchsdaten einander gegenübergestellt werden und so als Belege für Mietzinsanpassungen angeführt werden. 

Smart nach Plan

Die Einführung von smarten Technologien in der Wohnwirtschaft ist also fraglos sinnvoll. Doch die digitale Aufrüstung von Wohnimmobilien birgt verschiedene Herausforderungen, die es im Vorneherein zu evaluieren gilt. Bei der Verbauung von Hardware ist es z.B. wichtig, dass die Geräte zentral gesteuert werden können und nicht in einzelnen Wohneinheiten verbaut werden müssen. Denn der Produktlebenszyklus von digitalen Geräten ist nachweislich kurzlebig und die Kosten für deren Austausch nach Ablauf der Garantiefrist werden von der Verwaltung getragen. Auch der zeitliche Aufwand für die Terminfindung bei Ausfällen ist gerade bei großen Überbauungen nicht zu unterschätzen.

Aber auch Software-Lösungen wollen gut überlegt sein. Viele Bestandshalter setzen heute auf den BYOD-Ansatz (Bring Your Own Device), wobei Mieterinnen und Mieter verpflichtet sind, ihre eigenen Mobilgeräte zu nutzen. Das erfordert eine stringente, regelmäßige Mieterkommunikation (z.B. im Fall von Updates oder neuen Funktionen) sowie digitale Kenntnisse auf Seiten der Verwaltung, die als erste Anlaufstelle im Sinn eines First Level Supports fungiert. Zudem stellen sich rasch Fragen zum Datenschutz, wenn persönliche Verbrauchsdaten und andere Informationen auf der Cloud des Anbieters gesammelt werden.

Fazit: Kommunikation ist das A und O

Ein profitables, umweltschonendes Gebäude stellt seine Nutzerinnen und Nutzer ins Zentrum aller Überlegungen. Die regelmäßige Kommunikation zwischen Bestandshaltern, Property Managern und der Mieterschaft birgt dabei viele Vorteile: Häufig wird die Mieterbindung dadurch erhöht, Mängel lassen sich frühzeitig feststellen oder sogar antizipieren und das Gebäude kann langfristig entlang der Mieterbedürfnisse ausgerichtet werden. Digitale Hilfsmittel sind dabei ein relevanter Erfolgsfaktor.

Von scheinbar komplizierten Fragestellungen im Zusammenhang mit smarten Technologien sollte man sich indes nicht abhalten lassen. Die Kostensenkungen und Gewinne im Bereich der Nachhaltigkeit überwiegen den anfänglichen Aufwand. Es empfiehlt sich allerdings, ein klares Konzept mit relevanten KPI für Wohnimmobilien zu entwickeln und die Mieterschaft eingehend zu informieren, bevor man großflächig smarte Technologien einführt.


Über die Autorin

Rebekka Ruppel ist Geschäftsführerin der pom+Deutschland GmbH, der deutschen Tochtergesellschaft eines führenden Schweizer Beratungsunternehmens für Immobilien. Die studierte Bauingenieurin, MSc. ETH, ist Präsidentin der International Building Performance & Data Initiative (IBPDI) von Microsoft, RICS, BuildingMinds und pom+ und leitet den Arbeitskreis Daten im Digitalisierungsausschuss des ZIA.