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FM Monitor, Building

Welche Einflussfaktoren treiben meine Bewirtschaftungskosten in die Höhe?

Nicolas Voëlin 13.11.2018

In der Schweiz variieren die Bewirtschaftungskosten je nach Gebäude- und Nutzungsart zwischen durchschnittlich 33 und 118 Franken pro Quadratmeter. Gemäss dem FM Monitor Benchmark 2018 schlagen insbesondere die Aufwände für Überwachung und Instandhaltung, Ver- und Entsorgung sowie Reinigung zu Buche. Die Kostentreiber bleiben dabei stets dieselben. Die folgenden Einflussfaktoren verantworten die Höhe der Bewirtschaftungskosten massgeblich mit.

1. Bautechnische Eigenschaften beeinflussen zwangsläufig die Höhe der Betriebskosten. Das Baujahr, die Bausubstanz, aber auch die Architektur, der Ausbaustandard und der Modernisierungsgrad der Liegenschaft sind bautechnische Charakteristiken, welche die Höhe der Betriebskosten mitbestimmen. Veranschaulichen lassen sich diese Faktoren beispielsweise am weltweit ersten energieautarken Mehrfamilienhaus in Brütten.

Die Architektur bildet den Grundstein. Kein Gebäudeteil wirft einen Schatten auf die mit Photovoltaik-Paneelen ausgestattete Fassaden, welche für die Gewinnung des Stromes zentral sind. Das Gebäude ist mit einem innovativen Speicher- und Energiemanagement ausgestattet, wodurch unter anderem überschüssige Energie im Sommer in Wasserstoff umgewandelt und im Winter zu Wärmezwecken genutzt werden kann. Die Energieversorgung kann somit ohne äusserliche Anschlüsse gewährleistet werden.

Einflüsse bautechnischer Eigenschaften lassen sich generell gut anhand grösserer Datenmengen analysieren. So wurde im Rahmen des FM Monitors beispielsweise illustriert, dass grössere Wohnliegenschaften von über 10'000 Quadratmetern Grundfläche mit 30 Fr./m2 weniger als die Hälfte der Bewirtschaftungskosten (71 Fr./m2) kleiner Wohnliegenschaften unter 500 Quadratmetern Grundfläche ausweisen.

2. Rechtliche Vorschriften bezüglich Wärme-, Wasser-, Abwasser-, Energietechnik oder Müllentsorgung beeinflussen die Höhe der Betriebskosten ebenso wie Marktliberalisierungen. Das neue Energiegesetz im Kanton Luzern beispielsweise enthält Bedingungen zur autarken Stromgeneration von Neubeuten (ab 2019). Das hat zwangsläufig einen Einfluss auf die Höhe der Stromkosten. Auch beeinflussen Steuern wie die Ökosteuer oder Änderungen der Mehrwertsteuern das Ausmass der Betriebskosten am Ende des Jahres. 

3. Marktentwicklungen, beispielsweise von Energieträgern wie Heizöl, prägen die Betriebskosten. Während der Preis für die Abnahme von 3’000 Litern Heizöl im Januar 2016 zeitweise weniger als 60 Franken pro 100 Liter betrug, kostet die gleiche Menge heute bereits wieder über 110 Franken. Steigende Betriebskosten für Liegenschaften mit einer Heizölanlage sind dadurch unumgänglich geworden. 

4. Verwaltungstechnischen Einflussfaktoren können die Ausprägung des Servicestandards, das Mass an Outsourcing von Tätigkeiten oder die rechtskonformen Abrechnungsstandards beinhalten. 

5. Relevant für die Kostenhöhe ist auch der Anspruch der Mieterschaft. Als Beispiele lassen sich hier Sauberkeit und Hygiene anführen. Unterschiedliche Nutzungsarten und Branchen haben verschiedene Ansprüche der Mieterschaft zur Folge: Eine Pflegeliegenschaft hat beispielsweise andere Reinigungsbedürfnisse als eine Logistikhalle.

Bis heute haben bereits mehr als 100 Schweizer Firmen und öffentliche Betriebe aus unterschiedlichen Branchen die Vorteile des FM Monitors genutzt, um ihre Bewirtschaftungsaufwände zu vergleichen. Wollen auch Sie Ihre Kosten optimieren? Dann bestellen Sie jetzt die aktuelle Ausgabe oder melden Sie sich jetzt unverbindlich für den
FM Monitor Benchmark 2019 an.

Das erste energieautarke MFH der Welt steht in Brütten. Quelle: Umwelt Arena Schweiz