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Trends

Zeit für ein neues Selbstverständnis in der digitalen Ära

Daniela Müller 11.04.2022

Damit wir künftig in klimaneutralen, automatisierten und vernetzten Gebäuden leben, arbeiten oder einkaufen können, muss die Immobilienbranche den Lebenszyklus-Gedanken verinnerlichen. Als Bindeglied zwischen verschiedenen Rollen und Phasen kommt dem Facility Management dabei eine Schlüsselfunktion zugute. Voraussetzung ist allerdings, dass Facility Manager:innen sehr rasch ein Verständnis für digitale Zusammenhänge und technologisches Know-how entwickeln.  

Die Digitalisierung der Immobilienbranche übt in allen Bereichen und auf allen Ebenen Druck aus: Bisherige Abläufe werden in Frage gestellt, Prozesse standardisiert und neue Ansprüche formuliert. Dabei bietet die digitale Prozessdurchgängigkeit eine Reihe von Vorteilen und das insbesondere bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes. Will man die Chancen im vollen Umfang nutzen, müssen Bauwerke zukünftig zur Gänze digital gedacht werden.

Ein wichtiges Stichwort ist hier Building Information Modeling (BIM): Als Datenlieferant stellt BIM eine unverzichtbare Grundlage für eine erfolgreiche Digitalisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft dar und ermöglicht die digitale Optimierung sämtlicher Prozessschritte über alle Gebäudelebensphasen auf Basis der relevanten Daten.

BIM-Projekte werden heute noch selten durch das FM getrieben. Quelle: BIM-Umfrage 2022, pom+

Technologisierungsgrad führt zu Veränderungen im Betrieb

Klingt komplex – und ist es auch. Mit digitaler Affinität allein ist es heute nicht mehr getan. Wer das Potenzial der Digitalisierung für sich nutzen will, muss ein substanzielles Verständnis für datengetriebene Zusammenhänge aufhauben. Insbesondere im Gebäudebetrieb dürften die diesbezüglichen Anforderungen in den kommenden Jahren steigen. Denn mit der zunehmenden Technologisierung von Immobilien wird auch die Schnittstelle zwischen den Nutzer:innen und der Steuerung des Gebäudes laufend wichtiger. Das FM kann hier als Bindeglied agieren.

Das erfordert allerdings nicht nur neue Kompetenzen im FM, sondern auch ein neues Selbstverständnis. Damit Daten aus Planung und Bau später auch im Betrieb effektive Mehrwerte bieten, müssen sich Facility Manager:innen nämlich möglichst früh einbringen – am besten schon in der initialen Planungsphase. Denn nicht alle Daten, die im Gebäudebetrieb relevant sind, spielen in der Bauphase auch eine Rolle. Ohne FM-Fachkenntnisse gehen zum Beispiel Flächeninformationen, Herstellerinformationen oder Garantiedaten bei der Datenbestellung rasch vergessen.

Die neue Rolle des FM

Die FM-Welt ist daher gefordert, sich auch auf konzeptioneller Ebene stärker einzubringen und von der Aussenwahrnehmung als rein operativ tätiges Ausführungsorgan loszusagen. Noch viel zu häufig wird FM ausschliesslich durch die Dienstleistungsbrille betrachtet und zu wenig mit einer Management-Disziplin in Verbindung gebracht. Dabei ist die Bewirtschaftung eine wesentliche Komponente in jeder Objektstrategie und hat einen grossen Einfluss darauf, ob die Ziele der Eigentümerschaft erreicht werden.

Gerade am Beispiel von BIM-Projekten zeigt sich, dass die FM-Branche hier noch Aufholbedarf hat im Vergleich zu anderen Rollen. In der Anfang Jahr veröffentlichten Marktumfrage von pom+ in Kooperation mit sieben Branchenverbänden zum Stand von BIM in der Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft wurde festgestellt, dass rund 65 Prozent der Betreiberinnen und Betreiber BIM zwar als relevant empfinden, aber kaum je als treibende Rollen in BIM-Projekten auftreten.

Das liegt mitunter daran, dass die Bereitschaft, Mittel frühzeitig zu investieren, um Anforderungen an Systeme und Daten zu definieren und damit die Grundlagen für die Datenerfassung zu schaffen, nach wie vor niedrig ist. Doch der Druck auf die Facility Manager:innen, sich in die digitale Welt einzudenken und die eigenen Bestellkompetenzen auszubauen, steigt merklich.

Mit dem Internet der Dinge (IoT) wächst auch der Bedarf an vernetzten Master und Metadaten im Unternehmen.

Die FM Themen der Zukunft sind breit gestreut

Wer es in den kommenden Jahren nicht schafft, die Vorteile der Digitalisierung für sich zu nutzen, wird es schwer haben, sich am Markt zu behaupten. BIM ist bei weitem nicht das einzige digitale Themenfeld, dass die Aufmerksamkeit der FM-Branche fordert. So dürfte Robotik bei Grossobjekten längerfristig an Bedeutung gewinnen, vor allem in der Unterhaltsreinigung, aber auch im Bereich der Sicherheit oder bei der Inspektion von technischen Aussenanlagen. Des Weiteren dürfte die Nachfrage nach Predictive Maintenance und damit nach Anwendungen, die auf künstlicher Intelligenz oder smarter Algorithmen basieren, weiter zunehmen. Mit der Einführung von Desksharing in Bürogebäuden gewinnt auch das Belegungsmanagement in kommerziellen Liegenschaften massiv an Bedeutung. Hier ist mit einem Anstieg an digitalen Tools und Automatisierungen zu rechnen.

Ausserdem rückt im Zug von Smart Buildings, Smart Portfolios und Smart Cities insbesondere das Internet of Things (IoT) ins Blickfeld. Mit der wachsenden Zahl von IoT-Geräten steigt auch der Bedarf an vernetzten Master- und Metadaten. Noch ist es schwierig abzuschätzen, welche organisatorischen Herausforderungen der Betrieb eines Smart Buildings mit sich bringt. Es ist gut denkbar, dass sich künftig auch im FM vermehrt Spezialisierungen herausbilden.

Die steigende Nachfrage nach klimaneutralen Gebäuden wirkt sich ebenfalls auf das FM aus und hängt stark mit der strukturierten Sammlung von Daten, der Gebäudetechnik und dem Monitoring des Energieverbrauchs zusammen. Das FM sitzt hier direkt an der Quelle: Es braucht Mess- und Datenkonzepte, eine Strategie sowie eine Auswertung, die es ermöglicht, die Zielüberprüfung zu messen, Liegenschaften mit schlechten Werten zu identifizieren und Massnahmen zu planen, um die Emissionen zu verringern – und diese Resultate aus- und nachzuweisen. Hier tun sich für das FM viele Chancen auf. Es kann rund um diesen steigenden Komplexitätsgrad für Mehrwerte, Rendite sowie zufriedene Mieterinnen und Nutzer sorgen.

Der Schlüssel zum Erfolg: Digitale Kompetenzen aufbauen

Facility Manager:innen brauchen viel Know-how, sowohl in der Breite als auch in der Tiefe. Immer wichtiger werden jene Kompetenzen, die die Digitalisierung im Fokus haben. Mit dem steigenden Einsatz von BIM und weiterer digitaler Technologien sowie der immer grösser werdenden Anzahl von Smart Buildings im Schweizer Gebäudepark werden auch im Betrieb die technologischen Kenntnisse immer wichtiger. Vor diesem Hintergrund sind die Ergebnisse aus der diesjährigen Digital Real Estate Studie von pom+ als sehr positiv zu werten. So schätzen die FM-Fachkräfte die eigene Digitalisierungsreife höher ein als noch im Vorjahr und geben an, gegenüber 2021 mehr in Innovation und Digitalisierung zu investieren, gemessen am prozentualen Anteil des jährlichen Umsatzes.

Was heisst das nun für die Zukunft? Facility Manager:innen müssen wohl auch weiterhin keine IT-Spezialist: innen sein. Sie müssen aber wissen, was technisch möglich ist und verstehen, wie Daten erfasst, ausgewertet und interpretiert werden. Nur dann kann eine genügend gute Bestellerkompetenz entwickelt werden. Das FM-Bildungsangebot ist daher stärker auf diese Veränderungen auszurichten, digitalen Themen muss mehr Gewicht und Raum gegeben werden. Gleichzeitig sind die FM Expert: innen gefordert, den technologischen Wandel aktiv mitzugehen und sich gezielt mit digitalen Einflusssphären und Veränderungen auseinanderzusetzen. Denn auch im FM liegt das Gold von morgen in den Daten!