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FM Monitor 2017: Trends, die den Markt antreiben

05.10.2017

Zürich, 05. Oktober 2017: pom+Consulting AG, ein für Immobilien, Infrastrukturen und Organisationen tätiges Schweizer Beratungsunternehmen, präsentiert in der 16. Ausgabe des FM Monitors die neuesten Fakten zum Schweizer Facility Management Markt. Befragt wurden rund 300 Expertinnen und Experten der Schweizer Immobilienwirtschaft. Kooperationspartner sind die ETH Zürich, die EPF Lausanne sowie die Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW.

Der FM Monitor umfasst zwei unabhängige Studien: den „FM Monitor Benchmark“ mit aktuellen Immobilien-Kennzahlen und den „FM Monitor Trendanalyse“ mit den Top-Trends im FM-Markt. Die Benchmarks zeigen die Entwicklungen der Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie der Flächendaten. Basis dieser Kennzahlen bilden über 14'000 Objekte mit einer Gesamtgeschossfläche von rund 60 Mio. m2. Das gesamte Portfolio umfasst Bewirtschaftungskosten von rund CHF 2.2 Mia. Die Trendanalyse untersucht Themen, die den Markt beschäftigen und die Zukunft beeinflussen. Die Resultate werden nach verschiedenen Rollen, Organisationsformen, Regionen und geschäftlichem Fokus analysiert.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Datenqualität ist Trend Nummer 1

Daten – daran besteht schon lange kein Zweifel mehr – sind im Immobilienmanagement wertvoll. Die zunehmende Bedeutung einer verbesserten Datengrundlage mit gut integrierten, konsistenten und aktuellen Objektdaten ist seit Jahren ein absoluter Top Trend. Zwei Drittel der Befragten schätzen den Einsatz von BIM als Tool für die Datenintegration für die nächsten Jahre als höchst relevant ein. Ebenso viele Marktexperten –insbesondere aus der Privatwirtschaft – glauben an eine steigende Bedeutung von Big bzw. Smart Data für Advanced Analytics und Data Science zur Auswertung grosser Datenbestände. Allerdings werden diese Technologien heute erst sehr spärlich eingesetzt, mit Investitionen hält man sich nach wie vor zurück.

Der Ruf nach besserer Energieeffizienz wird lauter

Energie ist ein Thema, an dem der FM-Markt nicht vorbeikommt. Die Steigerung der Energieeffizienz und die Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen werden in Zukunft noch bedeutender. Energiecontrolling und Betriebsoptimierungen bleiben das Gebot der Stunde. Stark zunehmen wird die Nachfrage nach alternativen und regenerativen Energien, d.h. Energieträgern wie Sonne oder Wind. 71% der Befragt erkennen hier ein grosses Wachstumspotenzial. Die Digitalisierung ist auch in diesem Bereich am Vormarsch und eröffnet Chancen, z.B. bei der Beschaffung oder bei der lokalen Energieproduktion. Intelligente Energienetze können den Energieverbrauch in Gebäuden messen, regeln, steuern und optimieren. 46% der Befragten sind daran, solche Technologien zu planen, aufzubauen oder bereits umzusetzen.

Neue Arbeitsplatzmodelle als Chance

Kein anderer Trend hat gegenüber dem Vorjahr stärker zugelegt als die Bedeutung neuer Arbeitsplatzmodelle. 92% der Arbeitgeber verfügen nach wie vor über fixe Arbeitsplätze. 45% setzen auf Desk Sharing. Viele Firmen bieten gleichzeitig Desk Sharing und fixe Arbeitsplätze an. Angestrebt wird ein Verhältnis von 140 Stellenprozent pro Arbeitsplatz. Die wichtigsten Treiber für neue Arbeitsplatzmodelle sind Kosteneinsparungen oder ein begrenztes Flächenangebot, gefolgt von Produktivitätsförderung, Kommunikation, Kreativität und Innovation. Die Bereitschaft sowohl des Managements als auch der Belegschaft gelten neben adäquater Technik als die wichtigsten Voraussetzungen für die Einführung neuer Arbeitsplatzmodelle. Dem Facility Management kommt dabei eine wichtige Rolle bei der Konzeption zu. Die optimale Nutzung vorhandener Flächen im Rahmen der Flächen- bzw. Leerstandsverwaltung gelten als besonders interessant für FM-Provider und Bewirtschafter. Die Digitalisierung und insbesondere die zunehmend anspruchsvolle IT-Infrastrukturen sind für die Dienstleister besonders herausfordernd.

Preis bleibt Vergabekriterium Nummer eins

Kostenreduktion über den ganzen Lebenszyklus hinweg und ein steigender Preisdruck bewegen den FM-Markt Schweiz seit Jahren. Dies wird auch in Zukunft so sein. Der Preis ist und bleibt das wichtigste Vergabekriterium. Ausschreibungen von Leistungen werden oftmals dazu genutzt, um die Preise zu senken. Ohne effizientere Leistungserbringung wird es für die Dienstleister zunehmend schwierig, die Margen zu halten. Der anhaltende Preisdruck zwingt die Dienstleister, ihre FM-Leistungen klar zu spezifizieren. Umfang und Detaillierungsgrad von Service Levels nahmen in den letzten Jahren laufend zu. Nun scheint allmählich die Spitze bezüglich Spezifikationen erreicht zu sein. 44% der Befragten erklären, dass der Umfang bei der letzten Vergabe gleichgeblieben ist.

Intelligente Technologien führen zu grossen Veränderungen

Was uns im Alltag bewegt, hat auch Konsequenzen im FM: Durch den Einsatz neuer Technologien werden sich Rollen und Prozesse markant und zum Teil disruptiv verändern. Wer das Thema nicht strategisch oder zu zögerlich angeht, riskiert den Anschluss zu verpassen. Für 77% der Befragten werden Smart Buildings und Building Intelligence in den kommenden Jahren wichtiger werden. Mit Hilfe intelligenter Systemtechnik werden Gebäude zukünftig gesteuert und überwacht. Gegenüber dem Vorjahr hat die Relevanz von Apps in der Immobilienwirtschaft deutlich zugelegt (67% vs. 56% im Vorjahr). Zugenommen hat auch die Bedeutung von digitalisierten Zutrittssystemen (62% vs. 56%).

Komplett überarbeiteter FM Monitor Benchmark

Mit dem neu überarbeiteten FM Monitor können Immobilienakteure sich noch besser und einfacher im Markt vergleichen. Der FM Monitor Benchmark ist ein Strategiewerkzeug, mit dem Immobilien hinsichtlich Kosten, Flächen und Verbräuchen analysiert und beurteilt werden können. Untersucht werden Objekte in den Bereichen Büro und Verwaltung, Fürsorge und Gesundheit, Handel, Industrie- und Gewerbe, Unterricht, Bildung und Forschung, Verkehrsanlagen sowie Wohnen. Die Kunden wählen neu zwischen verschiedenen Modulen je nach Detaillierungsgrad und Tiefe des Benchmarks.

Neu werden für einige Gebäudekategorien sowohl Vollkosten als auch Eigentümer- und Nebenkosten ausgewiesen. Der Median der gesamten Eigentümer- und Nebenkosten einer Büroliegenschaft liegt beispielsweise bei CHF 29.10 pro Quadratmeter Geschossfläche. Je 30% entfallen auf die Ver- und Entsorgung sowie die Überwachung und Instandhaltung, wobei die Instandhaltungskosten den grössten Schwankungen unterliegen. Durch die exakte Abgrenzung der direkten Mieterkosten und der Zunahme von Renditeobjekten im Datenpool, bei denen die Kosten tendenziell mehr auf die Mieter überwälzt werden, fällt der Benchmark für Reinigungskosten deutlich tiefer aus.

Dieses Jahr werden erstmals Skaleneffekte dargestellt. Je mehr Fläche ein Objekt aufweist, desto geringer sind die Kosten pro Quadratmeter. Grosse Objekte werden meist professionell bewirtschaftet, vorhandene Kapazitäten können besser ausgenützt werden und die Eigentümer besitzen eine grössere Verhandlungsmacht. Eine kleine Wohnliegenschaft bis 500 Quadratmeter Geschossfläche hat beispielsweise durchschnittliche Kosten von rund CHF 71 pro Quadratmeter. Für grosse Liegenschaften mit über 10'000 Quadratmeter Fläche liegen die Kosten mit rund CHF 30 pro Quadratmeter massiv tiefer. Bei Büroliegenschaften können Skaleneffekte erst ab einer Geschossfläche von 1'000 Quadratmeter beobachtet werden.

Medienkontakt

pom+Consulting AG
Dr. Peter Staub, CEO
Technoparkstrasse 1, 8005 Zürich

peter.staub@pom.ch
Telefon +41 44 200 42 00