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FM Monitor 2017: les tendances qui dynamisent le marché

05.10.2017

Zurich, le 5 octobre 2017: pom+Consulting AG, une entreprise de conseil helvétique spécialisée dans l’immobilier, les infrastructures et les organisations, présente, dans la 16ème édition du FM Monitor, les derniers faits liés au marché du Facility Management en Suisse. Dans ce contexte, quelque 300 expertes et experts de l’économie immobilière suisse ont été interrogés. Les partenaires de coopération du FM Monitor sont l’ETH de Zurich, l’EPF de Lausanne ainsi que la Haute école des sciences appliquées de Zurich ZHAW.

Le FM Monitor englobe deux études indépendantes: «FM Monitor Benchmark», qui regroupe les chiffres clés actuels de l’immobilier, et « FM Monitor Analyse des tendances», traitant des principales tendances sur le marché du FM. Les benchmarks présentent les évolutions des frais de gestion, d’administration et d’exploitation ainsi que des données liées aux surfaces. Plus de 14 000 objets sous-tendent ces chiffres clés, avec une surface de plancher totale d’environ 60 millions de m2. L’ensemble du portefeuille correspond à des frais de gestions d’environ CHF 2,2 milliards. L’analyse des tendances sonde les sujets qui préoccupent le marché et qui auront une influence sur l’avenir. Les résultats sont analysés en fonction des différents rôles, formes d’organisation, régions et accents commerciaux.

Vue d’ensemble des principaux résultats:

La qualité des données est la tendance numéro 1

Les données: tout le monde s’accorde depuis longtemps maintenant sur le fait qu’elles sont précieuses pour la gestion immobilière. L’importance croissante d’une base de données optimisée avec des données d’objets intégrées, pertinentes et actualisées figure au rang des grandes tendances depuis des années. Deux tiers des sondés estiment que le recours au BIM comme outil favorisant l’intégration des données gagnera beaucoup en importance. De même, de nombreux experts du marché, actifs dans l’économie privée surtout, pensent que l’importance du Big, resp. du Smart Data ira croissante pour l’advanced analytics et le data science, dans le but d’évaluer des lots volumineux de données. Néanmoins, ces technologies sont aujourd’hui très peu utilisées, les investissements dans ce domaine restent frileux.

L’appel à l’optimisation de l’efficience énergétique se renforce

Le marché du FM n’échappe pas au thème de l’énergie. L’optimisation de l’efficience énergétique et la réduction de la consommation énergétique ainsi que des émissions de CO2 seront encore plus décisives à l’avenir. Le controlling de l’énergie ainsi que les optimisations au niveau de l’exploitation restent le mot d’ordre du moment. La demande en énergies alternatives et régénératives, notamment l’énergie solaire ou éolienne, connaîtra une forte croissance. 71% des sondés identifient ici un grand potentiel de croissance. La numérisation progresse également dans ce domaine et offre de nouvelles opportunités, p. ex. pour l’acquisition mais aussi la production d’énergie locale. Les réseaux énergétiques intelligents peuvent mesurer, régler, piloter et optimiser la consommation d’énergie dans les bâtiments. 46% des personnes interrogées sont en train de planifier l’intégration de ces technologies, de la consolider ou l’ont déjà réalisée.

Les nouveaux modèles de postes de travail, une opportunité

L’importance des nouveaux modèles de postes de travail est la tendance ayant enregistré la plus grande croissance par rapport à l’an dernier. 92% des employeurs disposent, comme avant, de postes de travail fixes. 45% d’entre eux misent sur le desk sharing. De nombreuses entreprises proposent, en parallèle, des postes de travail fixes et le partage de bureaux. On vise un taux d’occupation de 140 pour cent par poste de travail. Les principaux moteurs des nouveaux modèles de postes de travail sont les économies de coûts et l’offre limitée de surfaces, suivies par la promotion de la productivité, la communication, la créativité et l’innovation. Les participants à l’enquête considèrent, outre la technique adéquate, non seulement l’état d’esprit du management, mais aussi celui des collaborateurs comme prérequis essentiel à l’introduction de nouveaux modèles de postes de travail. On attribue, dans ce contexte, un rôle important au Facility Management dans la phase de conception. L’utilisation optimale des surfaces disponibles dans le cadre de l’administration des surfaces et des locaux vides est particulièrement importante aux yeux des fournisseurs de FM et des exploitants. La numérisation, et les infrastructures IT toujours plus complexes, représentent également un grand défi pour les prestataires.

Le prix reste le critère d’attribution numéro 1

Le marché du FM se penche depuis des années sur la réduction des coûts sur l’ensemble du cycle de vie et la pression croissante sur les prix. Une réalité qui ne changera pas à l’avenir. Aussi le prix est-il et reste un critère d’attribution prépondérant. Les appels d’offres de prestations sont souvent utilisés dans l’optique de faire baisser les prix. Sans fourniture efficace de leurs services, les prestataires auront toujours plus de difficultés à conserver leurs marges. Et la pression permanente sur les prix force les prestataires à clairement spécifier leurs prestations de FM. Le périmètre et le degré de spécification des niveaux de services ont augmenté en continu au fil des ans. Aujourd’hui, il semblerait que l’on ait fini par atteindre le sommet question spécifications. 44% des sondés ont déclaré que le périmètre était resté identique à celui de la dernière attribution.

Technologies intelligentes à l’origine de grands changements

Ce qui nous occupe au quotidien a également un impact dans le FM: le recours aux nouvelles technologies induira des changements évidents, parfois disruptifs, dans les rôles et les processus. Qui n’aborde pas ce thème avec une stratégie en tête, ou tarde à le faire, risque de manquer le coche. Pour 77% des personnes interrogées, smart buildings et building intelligence gagneront en importance ces prochaines années. Les bâtiments seront à l’avenir pilotés et surveillés à l’aide de la technique des systèmes intelligente. Par rapport à l’an dernier, la pertinence des applis dans l’économie immobilière a nettement gagné du terrain (67% contre 56%). L’importance des systèmes d’accès numérisés a également augmenté (62% contre 56%).

FM Monitor Benchmark complètement révisé

Avec le FM Monitor révisé, les acteurs immobiliers peuvent mieux comparer leur situation au marché, et plus facilement aussi. Le FM Monitor Benchmark est un outil stratégique qui permet d’analyser et d’évaluer l’immobilier en matière de coûts, de surfaces et de consommation. Les objets des secteurs Bureau et administration, Sécurité sociale et santé publique, Commerce, industrie et artisanat, Enseignement, formation et recherche, Infrastructure de circulation et Habitat sont sondés. Les clients choisissent désormais entre différents modèles, en fonction du degré de détail et de la profondeur du benchmark.

Autre nouveauté: les coûts totaux ainsi que les coûts de propriété et les frais accessoires sont indiqués pour certaines catégories de bâtiments. La médiane des coûts de propriété et frais accessoires totaux d’un im-meuble de bureaux s’élève par exemple à CHF 29.10 au mètre carré de surface de plancher. 30% sont imputés à l’approvisionnement et à l’élimination, 30% à la surveillance et à la maintenance, sachant que les frais de maintenance sont soumis à de grandes fluctuations. En délimitant clairement, dans le pool de données, les coûts directs de location et l’augmentation des immeubles de rapport, pour lesquels les coûts ont tendance à être davantage ventilés sur le locataire, le benchmark des frais de nettoyage accuse une nette baisse.

Cette année, les effets d’échelle sont illustrés pour la première fois. Plus la surface d’un objet est grande, plus les coûts au mètre carré sont bas. En règle générale, les grands objets sont exploités par une organisation professionnelle, les capacités disponibles sont mieux exploitées, et les propriétaires disposent d’un plus grand pouvoir de négociation. Un petit immeuble d’habitation d’une surface de plancher atteignant 500 mètres carrés présente, par exemple, des coûts moyens d’environ CHF 71 au mètre carré. En revanche, les grands immeubles de plus de 10 000 mètres carrés affichent des coûts nettement plus bas, d’environ CHF 30 au mètre carré. Quant aux immeubles de bureau, les effets d’échelle s’observent uniquement à partir d’une surface de plancher de 1000 mètres carrés.

Contact média
pom+Consulting AG
Dr Peter Staub, CEO
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