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FM Monitor 2019 : Ce qui fait bouger le marché suisse du Facility Management

01.12.2019

pom+Consulting SA, une société suisse de conseil en immobilier, infrastructures et organisations, présente dans la dernière édition de FM Monitor les dernières informations sur le marché suisse du Facility Management. Plus de 150 experts de l'économie immobilière suisse ont été interrogés. Les partenaires de coopération sont l'ETH Zurich, l'EPF Lausanne et la Haute Ecole Spécialisée de Zurich (ZHAW).

Le FM Monitor comprend deux études indépendantes : le "FM Monitor Benchmark" avec les chiffres clés actuels de l'immobilier et le "FM Monitor Trend Analysis" avec les principales tendances du marché FM. Les repères montrent l'évolution des coûts de gestion, d'administration et d'exploitation ainsi que des données foncières. Ces indicateurs se basent sur plus de 12'000 immeubles d'une superficie totale d'environ 54 millions de m2 et de coûts d'exploitation de CHF 6,14 milliards. L'analyse des tendances examine les sujets qui occupent le marché et influencent l'avenir. Les résultats sont analysés en fonction de différents rôles, formes d'organisation, régions et secteurs d'activité.

L'utilisation, l'âge, la taille et l'emplacement déterminent le niveau des coûts d'exploitation
Les principaux facteurs des coûts d'exploitation sont le type d'utilisation, l'âge, la taille et l'emplacement de la propriété. Du point de vue des propriétaires et des coûts annexes, l'usage résidentiel est le plus cher, tandis que la catégorie des soins et de la santé est la plus importante dans le cas des propriétés d'entreprise. Les nouvelles propriétés ont les coûts d'exploitation les plus bas, principalement en raison de la baisse des coûts de chauffage. Conformément aux objectifs de réduction des émissions de CO2, de plus en plus de systèmes de production de chaleur économes en ressources sont installés et l'isolation thermique est optimisée. Des économies d'échelle peuvent également être identifiées : Les grandes propriétés sont beaucoup moins chères à gérer que les petites. Les différences régionales sont dues aux conditions-cadres juridiques telles que les impôts fonciers, le niveau des salaires ou les conditions climatiques. Malgré des conditions-cadres immuables, il existe de nombreuses possibilités d'économiser des coûts. La professionnalisation de la gestion des fournisseurs, l'optimisation des compétences des clients et la révision des contrats de niveau de service et des concepts internes de l'entreprise, par exemple, présentent un grand potentiel.

Une analyse des coûts des immeubles de placement montre que les facteurs sont comparables à ceux des immeubles qui ne sont pas détenus à des fins de placement. Les bâtiments d'après-guerre et les cantons de Suisse occidentale et méridionale s'avèrent critiques, les grands immeubles présentent des économies d'échelle et les immeubles d'habitation entraînent des coûts plus élevés. 

La production locale d'énergie gagne en importance
L'analyse montre que la consommation d'énergie dans la phase d'utilisation des nouveaux bâtiments est de plus en plus reléguée au second plan. D'autre part, la production locale d'énergie et la question de l'"énergie grise" prennent de l'importance. Les coûts de l'énergie diminuent et, dans le cas des bâtiments à énergie positive, des revenus peuvent même être générés. Dans tous les cas, il est conseillé d'effectuer ce que l'on appelle l'éco-bilan de construction pour les bâtiments neufs. Dans le cas des bâtiments existants, l'accent est mis sur la réduction de la consommation d'énergie et le passage aux sources d'énergie renouvelables. Ces mesures réduisent les coûts énergétiques, mais influent sur la rentabilité des immeubles en raison des coûts d'investissement. En cas d'augmentation supplémentaire de la taxe sur le CO2, les frais de chauffage auront un impact plus important sur la valeur marchande d'un bien immobilier à l'avenir, ce qui constitue une bonne occasion de jouer un rôle de pionnier dans le déclenchement de changements juridiques et l'optimisation des coûts sur l'ensemble du cycle de vie.

Les 10 premières tendances sont en plein bouleversement
Le Top 10 des tendances est en pleine mutation : Le renforcement de la fidélisation de la clientèle par la gestion des interfaces fournisseurs et des grands comptes, l'utilisation des énergies alternatives ou la numérisation de la gestion de l'occupation ont pris une importance considérable et figurent pour la première fois dans le Top 10. Cependant les deux tendances les plus importantes de ces dernières années restent incontestées en 2019 : l'amélioration de la qualité des données et la hausse du rendement énergétique.

Les bâtiments intelligents sont "In" - la pression sur les prix "out"
La pression sur les prix qui prévaut dans le secteur FM depuis des années se stabilise lentement. Bien que le prix reste le critère d'attribution le plus important, des critères tels qu'une gamme de services sur mesure, l'expertise du prestataire et les accords de coopération existants deviennent de plus en plus importants. Les coûts du cycle de vie demeurent un must pour toutes les décisions d'investissement. Afin d'établir des prévisions et des estimations de coûts encore plus précises, il est nécessaire de disposer d'un niveau élevé de données rigoureuses et fiables. D'une part, elles sont basées sur des valeurs empiriques, d'autre part, sur les données de mesure des capteurs installés et couplés à la technologie system. Il n'est donc pas surprenant que l'avenir appartienne aux Smart Buildings, qui, outre l'optimisation et l'automatisation des opérations et des processus, constituent également une source importante pour la demande croissante en matière de données.

Wanted: Nouveaux modèles de services
Sous l'impulsion, entre autres, de l'évolution démographique, l'importance des modèles de services spécifiques pour les groupes cibles, comme l'assistance à l'autonomie à domicile, est en constante augmentation. Fondamentalement, on peut dire que l'orientation vers les groupes cibles tend à devenir plus importante, tandis que la normalisation des services FM perd un peu d'importance. En outre, on constate que les services à la demande ne sont pas très bien représentés sur le marché et que le FM mobile a perdu de l’attrait par rapport à l'utilisation des smart devices.

Pas pour l'éternité - mais pour l'avenir
La croissance démographique nous pose de nouveaux défis. A l'avenir, l'espace limité disponible sera utilisé de manière plus économique grâce à des concepts nouveaux, innovants et surtout flexibles. Des bâtiments adaptables offrent plus de possibilités d'utilisation future. Une gestion professionnelle des surfaces doit également contribuer à fournir les espaces effectivement nécessaires en tenant compte du facteur coût. Reste à voir si des modèles tels que la surface à la demande prévaudront à l'avenir. 

Agenda 2030 - Le développement durable dans le FM
L'industrie FM ne peut échapper à la pression exercée actuellement par les autorités politiques et sociales pour réduire les émissions de CO2. L'augmentation de l'efficacité énergétique continue d'être l'une des tendances dominantes de la branche. Les normes Minergie continuent de dominer les certifications de construction. Mais l'utilisation de technologies numériques peut également conduire à une augmentation de l'efficacité énergétique et donc à une exploitation écologique des bâtiments. Il faut cependant tenir compte des aspects énergétiques et de durabilité dès la phase de planification. La tendance à l'utilisation des énergies alternatives s'est également accentuée, ce qui peut être attribué, à l'Agenda 2030 adopté en 2015. Reste à voir si cette évolution suffira à atteindre les 17 objectifs du développement durable et quel rôle le secteur FM jouera à cet égard.

Numérisation modérée dans la branche FM
Le secteur du FM n'est apparemment que modérément touché par le battage médiatique de la numérisation dans l'industrie immobilière. Selon l'étude de pom+ sur l'immobilier numérique 2019, l'utilisation des technologies numériques dans le secteur stagne à un faible niveau. Ce n'est que dans le cas des technologies énergétiques décentralisées qu'une application plus large est déjà une réalité, et la tendance continue d'augmenter. Parmi les douze technologies identifiées dans l'enquête, ce sont les gestionnaires immobiliers et les fournisseurs de services FM qui investissent actuellement le plus dans les technologies BIM et les technologies énergétiques distribuées. On s'attend à une poussée de la numérisation dans ces domaines. Alors que les fournisseurs de services FM ont des attentes très élevées à l'égard des technologies énergétiques décentralisées, les gestionnaires s'attendent à tirer un grand avantage de la science des données.

Compétence client - au-delà de l'approvisionnement
Au cours des trois dernières années, le nombre de mandats a augmenté alors que la durée du mandat est restée inchangée. La majorité des services sont définis sur une base cyclique. La coopération technique fonctionne bien, mais il est nécessaire d'obtenir des informations sur la responsabilité du propriétaire et de l'exploitant. 

pom+Consulting AG

pom+ est une société suisse de conseil, fournissant des prestations de services dans le domaine du bâtiment, des infrastructures, des entreprises et des organisations dans les domaines de la construction, de l'équipement, de l'immobilier et de la gestion de portefeuille d'actifs. Les compétences clés de pom+ couvrent la mesure des performances, l’élaboration de stratégies, l'optimisation des ressources, le déploiement de technologies et les stratégies de numérisation, ainsi que des solutions qui prennent en compte le cycle de vie des biens immobiliers et des infrastructures. Près de 80 collaborateurs, pour la plupart diplômé-e-s d'universités et de hautes écoles spécialisées, convainquent par leurs connaissances spécialisées, leur expérience éprouvée et leur savoir-faire acquis dans le cadre d'environ 6’000 projets.

Avec son siège à Zurich et des bureaux à Bâle, Berne, Lausanne, Saint-Gall et Francfort, pom+, spin-off de l'ETH Zurich, a conseillé plus de 600 clients en Suisse et à l'étranger depuis 1996. www.pom.ch 

Relations Presse

pom+Consulting SA
Marco Staeuble, Senior Consultant
Chemin de Roseneck 5
1006 Lausanne
marco.staeuble@pom.ch, téléphone +41 21 612 05 68
www.pom.ch