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FM Monitor 2020 : ce qui fait bouger le marché suisse du facility management

03.12.2020

pom+Consulting AG, une société de conseil suisse active dans l'immobilier, les infrastructures et les organisations, présente dans la 19e édition du FM Monitor les dernières tendances du marché suisse du Facility Management. Il analyse en détail les effets de la crise du Corona en termes de coûts d'exploitation, de durabilité dans le contexte des coûts d'exploitation et d'importance d'une gestion cohérente des données, en utilisant l'exemple du principe des trois piliers du développement durable : social, environnemental et économique.

Le FM Monitor 2020 comprend d'une part le "FM Monitor Benchmark" avec les derniers chiffres clés de l'immobilier et une prévision de l'évolution des coûts de gestion provoquée par la crise, et d'autre part, une analyse du thème central de la durabilité. Les benchmarks montrent l'évolution des coûts de gestion, d'administration et de fonctionnement ainsi que les données relatives aux surfaces. Ces chiffres clés sont basés sur plus de 11 000 propriétés d'une surface totale d'environ 46 millions de m2 et des coûts de gestion de 3,2 milliards de francs suisses. Dans une troisième partie, les auteurs examinent les raisons pour lesquelles la durabilité sans données reste une illusion et décrivent les défis du changement climatique pour le secteur du bâtiment.

La croissance démographique a un impact sur les coûts d'exploitation

Les coûts d'exploitation par mètre carré de surface au sol dépendent fortement du type d'utilisation. En termes de coûts de propriété et de frais accessoires, les utilisations résidentielles sont les plus coûteuses, avec un peu moins de 40 CHF par mètre carré de surface utile. Si l'on compare les biens immobiliers nécessaires à l'exploitation, qui ne font pas la différence entre les frais de propriété et les frais accessoires, les biens immobiliers dans le domaine du bien-être et de la santé présentent les frais d'exploitation les plus élevés, soit environ 95 CHF par mètre carré de surface utile.

Dans l'ensemble, les coûts d'exploitation de tous les immeubles commerciaux ont augmenté en 2019. Lorsque l'on compare les propriétés à usage commercial, l'augmentation des coûts pour les écoles est particulièrement intéressante, car elle reflète la croissance de la population sur les sites des fournisseurs de données et souligne les défis associés pour le secteur public. Le nombre croissant d'étudiants est partiellement couvert par les salles de classe existantes, ce qui augmente le taux d'occupation. Ces sollicitations accrues entraînent également une augmentation des coûts d'exploitation en conséquence.

Les grandes propriétés sont moins chères

Les immeubles de placement ont tendance à être gérés de manière plus professionnelle et plus standardisée que les immeubles qui ne sont pas principalement détenus à titre d'investissements financiers. On le voit, par exemple, dans le personnel spécialisé et les applications informatiques. Pour cette raison, les coûts sont à la fois plus détaillés et plus cohérents et présentent donc plus de régularités. L'analyse montre que les principaux facteurs de coûts de fonctionnement sont le type d'utilisation et la taille : L'espace commercial génère des coûts nettement inférieurs à ceux de l'espace résidentiel, et les coûts de gestion sont soumis à des économies d'échelle - les grandes propriétés sont donc beaucoup moins chères en termes relatifs que les petites.

Il existe également des différences en termes de région. Les propriétés les plus coûteuses sont situées dans l'ouest de la Suisse, avec une tendance à la baisse vers l'est. Les loyers et l'année de construction sont d'autres facteurs importants de coûts de gestion, les bâtiments d'après-guerre étant particulièrement coûteux. Il est clair que plus un bâtiment est récent, plus les coûts sont bas. De plus, les espaces à prix élevé génèrent également des coûts plus élevés. Autre résultat intéressant : des économies de 10 % et 20 % génèrent un revenu net supérieur d'environ 3 % et 6 %, respectivement - il pourrait donc être intéressant d'examiner les possibilités d'optimisation des coûts de gestion.

Le Covid réduit les coûts de gestion des espaces commerciaux

La pandémie actuelle de COVID-19 entraîne des restrictions massives pour la société et l'économie, qui se refléteront probablement dans les indicateurs de coût et de superficie. Bien que les coûts effectivement facturés ne seront disponibles que dans le FM Monitor Benchmark 2021, il devient évident que les coûts de gestion des espaces commerciaux vont diminuer. Cela est dû à la combinaison de la récession, de l'augmentation du temps de travail au domicile et des changements dans la réglementation sur le lieu de travail. Les services des administrations et des prestataires de services de gestion des installations ainsi que les coûts d'approvisionnement et d'élimination sont particulièrement touchés par cette situation. 

On peut supposer que des formes de travail plus flexibles se développeront dans la vie quotidienne des entreprises et que le manque d'espace pourra être compensé à court et moyen terme On ne s'attend pas à ce que les règles de distance sociale modifient les chiffres clés de la superficie des immeubles de bureaux. Grâce à une organisation moderne et axée sur le marché, ces règles peuvent déjà être respectées dans de nombreux cas aujourd'hui. On ne s'attend pas non plus à un changement significatif des principaux ratios de coûts sur le marché résidentiel.

Les effets de la crise sont difficiles à évaluer, car ils sont multiples et, dans certains cas, se neutralisent les uns les autres. D'une part, les administrations risquent d'engager des dépenses supplémentaires pour la location en raison de la baisse de la demande sur le marché de l'immobilier commercial et, d'autre part, elles auront besoin de plus de temps pour les inspections et les remises d'appartements afin de garantir la conformité avec les nouvelles réglementations concernant les règles de distance et d'hygiène. Dans le même temps, cependant, la baisse des revenus locatifs est susceptible d'entraîner une diminution des frais de gestion, les loyers étant généralement la base de calcul.

Le taux d'occupation plus faible des immeubles commerciaux signifie une consommation d'électricité et d'eau plus faible et moins de déchets, d'une part, et moins de travaux de nettoyage et d'entretien, d'autre part. L'usure est également susceptible d'être moindre, ce qui se traduit par des coûts de maintenance moins élevés. L'intensité croissante de l'utilisation des propriétés résidentielles entraîne une plus grande consommation d'électricité et d'eau.

La durabilité est un calcul de coût complet

La pandémie de COVID-19 va sans aucun doute accélérer encore la numérisation du secteur immobilier. Les conséquences en seront visibles dans le secteur du bâtiment, notamment dans la quantification des bénéfices par rapport aux trois aspects sociaux, environnementaux et économiques ("Personnes, Planète, Profit") : Afin de se conformer aux ICP, aux chiffres clés et aux définitions des objectifs et d'en tirer des mesures pour les trois groupes, les données doivent être continuellement collectées, mesurées et interprétées.

Le premier problème se pose déjà lors du choix de l'approche de calcul : l'échange de données sur l'ensemble du cycle de vie d'un bien immobilier doit être réglementé de manière contraignante au niveau international. Les efforts en cours pour normaliser les modèles de données donnent un nouvel élan aux mesures visant à atteindre une plus grande durabilité. Le deuxième défi est la vision unidimensionnelle de la durabilité dans le secteur du bâtiment qui prévaut encore aujourd'hui et qui est souvent limitée à quelques facteurs individuels dans les différentes phases du cycle de vie.

La durabilité doit être considérée de la même manière que le calcul des coûts complets : Si nous n'incluons que les coûts fixes, nous obtenons une représentation sélective, mais qui ne couvre qu'une petite partie de l'ensemble. La durabilité doit être comprise comme une dimension couvrant toutes les phases du cycle de vie d'un bien et doit être prise en compte dans la planification et le financement ainsi que dans la construction, l'exploitation et l'utilisation. La gestion des données à travers toutes les phases constitue la base d'une gestion cohérente de la durabilité.

Les facteurs spécifiques à la construction comme moteurs des coûts d'exploitation

La réalisation la plus importante dans la lutte contre le changement climatique dans le secteur du bâtiment ces dernières années est probablement la reconnaissance du fait que le rendement et la durabilité ne s'excluent pas mutuellement - au contraire ! La prise en compte des coûts du cycle de vie est d'une importance décisive pour la conservation de la valeur des biens immobiliers. Un calcul fiable des coûts de suivi des décisions d'investissement dès la phase de planification influence la valeur marchande ultérieure: par exemple, les coûts d'exploitation et d'entretien pendant toute la durée de vie d'un bâtiment représentent jusqu'à 40 % des coûts totaux. Les coûts de l'énergie quant à eux représentent normalement jusqu'à 25 % du total !

Le montant des coûts d'exploitation ainsi que les émissions de gaz à effet de serre sont influencés par divers facteurs spécifiques à la construction, tels que l'année de construction, la structure du bâtiment, les matériaux utilisés et la proportion de sources d'énergie renouvelables. Cependant, l'architecture, le niveau d'aménagement et le niveau de technologie d'un bien immobilier jouent également un rôle. Les réglementations légales telles que les benchmarks CO2 ou les prélèvements fiscaux ont également une influence sur le niveau des coûts d'exploitation.

 


Les benchmarks (en langue allemande uniquement) peuvent être achetés individuellement ou sous forme d’un rapport complet.

 

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pom+Consulting AG

pom+ est une société suisse de conseil, fournissant des prestations de services dans le domaine du bâtiment, des infrastructures, des entreprises et des organisations dans les domaines de la construction, de l'équipement, de l'immobilier et de la gestion de portefeuille d'actifs. Les compétences clés de pom+ couvrent la mesure des performances, l’élaboration de stratégies, l'optimisation des ressources, le déploiement de technologies et les stratégies de numérisation, ainsi que des solutions qui prennent en compte le cycle de vie des biens immobiliers et des infrastructures. Près de 80 collaborateurs, pour la plupart diplômé-e-s d'universités et de hautes écoles spécialisées, convainquent par leurs connaissances spécialisées, leur expérience éprouvée et leur savoir-faire acquis dans le cadre d'environ 6’000 projets.

Avec son siège à Zurich et des bureaux à Bâle, Berne, Lausanne, Saint-Gall et Francfort, pom+, spin-off de l'ETH Zurich, a conseillé plus de 600 clients en Suisse et à l'étranger depuis 1996. www.pom.ch

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