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Digital, Building

Blockchain – la technologie qui bouleverse l’économie immobilière

Roland Gubler et Peter Staub 01.02.2018

Tandis que les plateformes immobilières numérisent principalement les offres et processus existants, des modèles commerciaux innovants, voire disruptifs pour certains, font irruption sur les pages financières et technologiques du monde entier. Bien qu’elles soient aujourd’hui encore freinées par des intermédiaires ou contrecarrées par les législateurs, ces innovations ont le potentiel requis pour ébranler le marché immobilier existant. Ceci ouvre d’incroyables opportunités, tout en lançant de grands défis aux parties pre-nantes. Une technologie en particulier galvanise le secteur immobilier: la blockchain, ou l’«Internet de la valeur».

La blockchain est synonyme de gain d’efficacité

La technologie blockchain permet à l’émetteur et au destinataire de réaliser des transactions directes, sans intermédiaire. Actuellement, ce sont surtout les cryptomonnaies comme le Bitcoin qui sont au centre des préoccupations, mais le potentiel de la blockchain va bien au-delà. Cette technologie représente la plateforme idéale pour échanger des biens et des informations de manière infalsifiable et transparente. Les tiers dignes de confiance, comme les notaires, les banques et les administrations publiques, passent ainsi au second plan. Pour l’économie immobilière surtout, qui repose sur de nombreuses transactions normées et récurrentes, la blockchain implique un énorme gain d’efficacité. Les experts parlent même d’une révolution.
Pour nous, les êtres humains, Internet a modifié, dans une première étape, la ‘communication’ (Web 1.0) puis, dans une deuxième étape, l’‘interaction’ (Web 2.0). Aujourd’hui, la blockchain, sous forme d’«Internet de la valeur», s’apprête à influencer sérieusement notre comportement en termes de transactions: nous pourrons ainsi, à l’avenir, vérifier sans problème les droits de propriété sur les blockchains et les transférer sans intermédiaire. La technologie représentera alors l’épine dorsale de la confiance à l’épreuve de la manipulation, prenant la forme d’une séquence d’étapes non modifiables et sécurisées cryptographiquement.

La blockchain apporte un changement radical dans les processus commerciaux et la chaîne de création de valeur

À l’avenir, nous ne devrons donc plus nous rendre à l’Office communal du registre foncier pour transférer notre bien immobilier à un nouveau propriétaire dans le cadre d’un processus fastidieux. Le flux de valeur du processus de vente sera traité directement par le vendeur et l’acheteur, sans intermédiaire, sachant que la blockchain publique documentera la transaction, qui ne pourra plus être modifiée. Dans ce contexte, des «smart contracts» déclencheront automatiquement les processus connexes essentiels, comme le pré-lèvement des impôts et des frais. Dans un avenir proche, les investisseurs immobiliers et les propriétaires comprendront qu’ils pourront, en tant que détenteurs, prolonger leur propre chaîne de création de valeur et la contrôler sur une blockchain privée. Ainsi, les gestionnaires de portefeuille et de fortune mandatés en externe, les intermédiaires, les gérants et les locataires pourront réaliser leurs transactions sur leur block-chain, récupérant la gestion des données et la chaîne de création de valeur de leur objet. Les smart con-tracts rédigeront et géreront les contrats de location, établiront le décompte des charges et piloteront les Service Agreements des gérants.
Sur la base des réglementations légales existantes, les blockchains privées surtout gagneront en importance dans un futur proche, afin de consigner les procédures commerciales internes, par exemple. Les entreprises impliquées dans une chaîne logistique commune (p. ex. logistique outremer et transport mari-time, propriétaires immobiliers et gérants, etc.) consigneront, pour des raisons d’efficacité et pour leur propre intérêt, leurs transactions sur une blockchain privée commune.

Tokenisation et initial coin offerings comme alternative au capital-risque conventionnel

Ces derniers temps, une autre utilisation de la blockchain s’est cristallisée: la tokenisation de l’économie réelle, étroitement liée à l’ascension fulgurante de l’initial coin offering (ICO). Contrairement à l’étranger, les possibilités de la «token economy» n’ont pas encore fait leur apparition dans l’économie immobilière helvétique. Cette réalité n’est pas le résultat de causes négatives mais est due, d’une part, aux bases légales existantes et, d’autre part, aux projets de régulation prévisibles de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA). En fonction du domaine d’application, il faut s’assurer que le design du token en question ou le traitement de l’ICO sera conforme aux lois sur les marchés financiers en vigueur. Aussi se penche-t-on actuellement sur la question de savoir si les modèles ICO discutables enfreignent le droit de la surveillance. Une problématique qui inquiète les investisseurs, raison pour laquelle ils renoncent encore largement aux modèles de placement crypto-économiques.

La blockchain dans l’économie immobilière – Quo vadis?

Les applications concrètes de la technologie blockchain dans le secteur immobilier restent jusqu’ici plutôt sporadiques. Pour automatiser le commerce immobilier, certains obstacles doivent être surmontés et les lois existantes, adaptées. Les institutions centrales et les administrations défendent leur rôle d’intermédiaire. Les conditions cadre de régulation empêchent le financement participatif et donc l’entrée sur le marché de petits investisseurs. La faisabilité d’un marché hypothécaire peer-to-peer aussi reste en-core à démontrer.
Il faudra donc encore attendre quelques années avant que la technologie blockchain prometteuse soit introduite à large échelle. Alors que les propriétaires immobiliers de Singapour peuvent déjà se passer d’un agent ou d’un notaire à la conclusion d’un contrat de vente, naissent en Suisse les premières idées et pos-sibilités d’utilisation. Des entreprises innovantes se montrent prêtes à adopter la technologie et à évaluer le potentiel qu’elle représente. Le triomphe de cette technologie à moyen terme est inévitable. Par conséquent, le secteur immobilier helvétique ferait mieux de se pencher sérieusement sur la question et de ne pas se contenter de laisser ce domaine d’innovation aux investisseurs étrangers. Car il est toujours mieux de commencer à tâtons que d’hésiter à la perfection.