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Building, Digital, Sustainability

Le développement durable n'est un succès que par le numérique

Rebekka Ruppel 01.03.2021

Le potentiel des données environnementales sur les bâtiments offre au secteur de l'immobilier un levier considérable dans la lutte contre le changement climatique. Toutefois, les initiatives durables ne seront couronnées de succès que si l'industrie commence enfin à agir numériquement et à gérer efficacement les ensembles de données pour les analyser de manière ciblée.

Changement climatique, crise climatique, catastrophe climatique - la prise de conscience par la société des causes du réchauffement climatique s'accompagne d'une intensification sémantique dans le discours public. L'immobilier fait l'objet d'une attention croissante : avec une part d'environ 28 % du total des émissions de gaz à effet de serre en Allemagne, selon l'Agence fédérale pour l'environnement, il est depuis longtemps identifié comme un pollueur climatique.

Mais à l'inverse, cela démontre aussi un extraordinaire effet de levier. Et le secteur s'engage à faire mieux : de plus en plus d'entreprises se fixent pour objectif de surveiller, comparer et documenter les émissions de gaz à effet de serre de leurs bâtiments. Aussitôt dit, aussitôt fait ? Malheureusement, non - la mise en œuvre est un défi pour de nombreux acteurs. Dans la pratique des entreprises, il est souvent difficile de savoir quelles exigences doivent être traduites et comment exactement.

Les législateurs ont toutefois reconnu depuis longtemps le potentiel d'économies et ont lancé diverses initiatives réglementaires pour réduire l'empreinte écologique dans le secteur du bâtiment. La Taxonomie Européenne, la taxe sur le CO2 ou l'introduction obligatoire des compteurs intelligents en sont des expressions.

Le plan allemand pour la protection du climat 2050 constitue la ligne directrice des mesures juridiques et vise une neutralité étendue en matière de gaz à effet de serre. Des objectifs distincts ont été fixés pour le secteur du bâtiment, qui prévoient une réduction des émissions de CO2 d'environ 67 % d'ici à 2030. Cette réduction doit être obtenue grâce à de nouvelles normes de construction exigeantes, à des stratégies de rénovation à long terme et à l'abandon progressif des systèmes de chauffage fossiles.

Entre-temps, le Conseil allemand de la construction durable (DGNB) a mis en place un cadre pour les "bâtiments et sites neutres sur le plan climatique" afin de rendre les limites d'émissions de gaz à effet de serre tangibles pour les propriétaires immobiliers. Ce document définit des règles pour le bilan CO2 des bâtiments, fixe des conditions-cadres pour le reporting CO2 des différents immeubles, et identifie des méthodes de gestion du CO2 et une feuille de route pour la protection du climat.

Toutes ces réglementations et mesures sont correctes et importantes, mais elles se limitent exclusivement aux spécifications environnementales. Le fait que la numérisation constitue la base de l'évaluation de ces valeurs cibles est le plus souvent ignoré. Pourtant, les données sont la clé d'un meilleur bilan environnemental : ce n'est qu'en collectant les valeurs de manière ciblée, en les enregistrant de manière standardisée et en les rapportant de façon structurée que nous pouvons évaluer les comparaisons pluriannuelles et vérifier les objectifs.

Le secteur de la construction et de l'immobilier a donc besoin non seulement de directives visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais aussi de conseils sur la collecte, le traitement et l'utilisation des données relatives aux bâtiments et à la consommation. "L'élément central est un langage de données contraignant qui est reconnu par l'investisseur, le maître d'ouvrage et le bureau de planification et qui est appliqué tout au long du cycle de vie de l'immobilier", explique Alar Jost, membre du comité directeur de buildingSMART Suisse. La directive 2014/24/UE du Parlement européen sur les marchés publics constitue donc un pas important, bien qu'indirect, vers la réduction des émissions : Elle permet aux États membres de prescrire des outils spécifiques pour la modélisation numérique des bâtiments dans leurs procédures de passation de marchés pour les travaux, services et fournitures dans le domaine de la construction.


Les cinq phases de l’IoT

Outre les bâtiments intelligents eux-mêmes, nous avons également besoin d'une gestion intelligente des bâtiments pour être en mesure de faire des observations plus pointues. Pour cela, nous devons appliquer des technologies telles que l'Internet des objets (IoT) à travers cinq phases, de manière ciblée et conformément à une stratégie de durabilité propre. Si l'on prend l'exemple d'un bâtiment intelligent, cela signifie que les données relatives à l'énergie, telles que la température, la pression atmosphérique ou la consommation d'énergie, sont enregistrées par des capteurs au sein d'une infrastructure de mesure sécurisée et que des actionneurs tels que des volets de ventilation, des lumières ou des sons déclenchent certaines réactions dans le bâtiment (1).

Ainsi, si le capteur de chaleur d'une pièce signale que la température est tombée en dessous d'un certain niveau, l'intelligence locale du bâtiment (2) transmet cette information au système de chauffage pour augmenter la température de la pièce. Les données collectées sont calculées, stockées et traitées dans tout le bâtiment, par exemple à l'aide d'un système de gestion du bâtiment (2). L'échange de données (anonymisées) à l'intérieur et à l'extérieur de la propriété, par exemple entre les différents locataires ou avec les opérateurs de réseau et les partenaires, doit toujours être garanti (3). Cette connectivité assure le transfert des données du bâtiment passerelle vers un dépôt central de données de niveau supérieur (4).

Ce n'est que de cette manière que les données peuvent être utilisées pour créer des services numériques et consolidées de manière ciblée dans le cadre d'écosystèmes numériques. Les données peuvent être utilisées via une variété d'applications finales (5), par exemple pour la création d'une facture de services publics automatisée, pour la réception de notifications push sur les statuts du système ou pour l'affichage graphique des chiffres de consommation dans les cockpits de durabilité.

L'approche End-to-End: les données relatives aux bâtiments sont collectées, traitées à l'aide d'un système de gestion des bâtiments, sécurisées de manière centralisée et utilisées dans diverses applications finales. Source : pom+Consulting SA, 2021


En Allemagne, l'utilisation du Building Information Modeling (BIM) est un critère obligatoire depuis le 31 décembre 2020, mais pour l'instant uniquement dans l'attribution des projets d'infrastructure du secteur public. Grâce à l'utilisation généralisée de cette méthodologie, nous nous rapprochons de l'objectif primordial de solutions qui préservent les ressources tout en étant économiquement viables. "Le BIM nous aide à considérer la durabilité comme une dimension sur l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment et pas seulement dans la phase d'utilisation. Nous devons veiller à collecter des données et à viser des valeurs cibles concrètes dès la planification et le financement, ainsi que lors des phases de construction, d'exploitation et de recyclage", explique M. Jost.

Ce qui semble simple en théorie est un défi considérable en pratique. D'une part, la commande de données concrètes d'un maître d'ouvrage en vue de l'ensemble de la durée de vie d'un bâtiment est, aujourd'hui encore, une démarche rare. D'autre part, même dans le cas d'une définition correcte des besoins, personne n'est souvent en mesure de vérifier, traiter et adopter correctement les données reçues - afin qu'elles puissent être appliquées à l'ensemble des phases, processus, partenaires et projets.

Tobias Decker, CPO de BuildingMinds, peut en dire long à ce sujet : "Le bâtiment le plus intelligent et la meilleure technologie de capteurs ne serviront à rien si les données générées ne sont pas intégrées dans le contexte global de la gestion immobilière. L'utilisation de l'espace, par exemple, est comparativement facile à mesurer. Mais quelles conclusions tirons-nous de ce point de données ? Augmenter le taux d'occupation pour réduire les coûts ? Le réduire pour augmenter la satisfaction des utilisateurs ? Et quel impact cela aura-t-il sur la performance à long terme du bâtiment et du portefeuille ? Ces zones de tension dans lesquelles opère la gestion immobilière deviennent encore plus complexes dans le domaine de la durabilité. L'immense complexité ne peut plus être maîtrisée par les moyens traditionnels. Pour appliquer une technologie avancée telle que l'intelligence artificielle, il faut adopter une approche intégrative et holistique. Toutes les informations pertinentes doivent être rassemblées sans obstacle afin de pouvoir être analysées à tout moment et également les unes par rapport aux autres." C'est exactement là qu'intervient la start-up fondée par Schindler en 2018 : BuildingMinds développe une plateforme de données entièrement intégrée qui permet de transformer l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière et de gérer les portefeuilles de bâtiments. La durabilité est donc envisagée d'un point de vue technologique : Les objectifs sont décomposés en valeurs cibles et structurés en indicateurs clés de performance (KPI), les valeurs mesurées sont converties de simples informations à des conclusions cohérentes grâce à des algorithmes intelligents, à l'intelligence artificielle (IA) et à l'apprentissage automatique.

En matière d'investissement immobilier aussi, une gestion intelligente des données et une situation transparente des données prennent de plus en plus d'importance.  La Taxonomie Européenne, qui entrera en vigueur en 2022, fixera des critères pour les investissements respectueux du climat et définira des exigences en matière de divulgation d'informations. Les tendances socio-économiques deviennent également de plus en plus des moteurs importants pour une plus grande durabilité dans le secteur du bâtiment. Par exemple, de plus en plus d'investisseurs tiennent compte de la compatibilité climatique dans leurs investissements. Selon l'étude "EY Real Estate Asset Management Study 2020", 85 % des asset managers actifs en Allemagne prévoient une augmentation significative des investissements dans l'immobilier durable.

On peut donc supposer qu'aujourd'hui, la valeur d'un bien immobilier n'est plus déterminée uniquement par le facteur de localisation, mais également sur la base d'évaluations de durabilité telles que le GRESB. Le Global Real Estate Sustainability Benchmark permet aux gestionnaires et aux investisseurs immobiliers de comparer la durabilité de leur portefeuille à l'échelle nationale et internationale en examinant chaque année ses performances ESG (environnement, social, gouvernance). Sur la base des données fournies par le gestionnaire de portefeuille, le GRESB examine, entre autres, l'efficacité énergétique et l'efficacité des ressources ainsi que les stratégies et les mesures de contrôle.

Ce benchmark jouit d'une popularité croissante dans le monde entier : 1 229 portefeuilles immobiliers ont été évalués en 2020, soit une augmentation de 22 % par rapport à l'année précédente. Au total, des données ont été soumises pour plus de 96 000 actifs individuels dans 64 pays. Il est donc d'autant plus surprenant que la gestion de portefeuille basée sur des critères ESG ne progresse que lentement en Allemagne, comme le montre l'étude d'EY Real Estate : Seul un peu moins d'un quart des entreprises interrogées disposent actuellement d'une stratégie de durabilité éprouvée, avec des chiffres clés concrets, et collectent les données nécessaires. Pour environ 90 % d'entre eux, la collecte de données au niveau de l'immeuble est le principal obstacle ; seul un tiers environ, par exemple, collecte les émissions de CO2 par immeuble, et encore moins de répondants (30 %) surveillent les émissions.

Entre-temps, DEKA Immobilien Investment GmbH a créé la base d'une gestion de portefeuille conforme aux normes ESG en utilisant des informations provenant de sources existantes pour la collecte de données. Dans le cadre d'un examen de l'ensemble du portefeuille, les données provenant du relevé des frais annexes, des données de base des biens immobiliers ou des systèmes de surveillance existants sont collectées afin d'indiquer la consommation d'énergie et les émissions de CO2 par bien immobilier. Les lacunes éventuelles sont comblées sur la base de données et de valeurs statistiques. "Dans l'étape suivante, l'objectif est d'afficher les valeurs limites par bâtiment, de calculer le potentiel et les coûts d'une rénovation et de simuler des trajectoires de réduction sur l'ensemble du portefeuille immobilier", explique Burkhard Dallosch, COO Asset Management Real Estate.

La collecte de données internes est donc une étape importante sur la voie d'une construction et d'un secteur immobilier durables. Toutefois, les véritables succès, tels que les réductions réelles des émissions, ne peuvent être enregistrés que si nous prenons de la hauteur et regardons au-delà de nos seuls portefeuilles. "Le partage des données entre les secteurs et les entreprises est absolument essentiel pour atteindre les objectifs de durabilité. C'est la seule façon de permettre des processus transparents, des décisions fondées sur l'information et des applications de données intelligentes", explique Andrew Knight, responsable des données et des technologies à la RICS, en citant l'exemple des compteurs intelligents. "L'intégration directe dans le réseau de communication de l'approvisionnement en énergie permet de mettre les données de consommation capturées à la disposition des utilisateurs, des opérateurs de réseau, des fournisseurs d'énergie et des opérateurs de compteurs indépendants." Toutefois, cela n'est possible que si nous collectons les données de manière structurée, si nous les harmonisons et si nous les démocratisons au-delà des frontières sectorielles.

Une sélection de données pertinentes en matière de gestion de la durabilité tout au long du cycle de vie du portefeuille et des bâtiments. Source : pom+Consulting SA, 2021

Outre la mauvaise qualité des données, il y a aussi un manque de volonté de transparence, comme l'illustre M. Knight à l'aide d'un exemple : "Lorsque nous disons que les données sont le nouveau pétrole, nous avons tendance à oublier que le pétrole circule assez librement, alors que les données sont enfermées dans des silos. De plus, chaque silo a sa propre structure, son propre format et sa propre clé. Nous devons surmonter cette incohérence au niveau international pour garantir un échange fluide. En d'autres termes, le secteur de l'immobilier a besoin d'un modèle de données commun !" Un tel modèle est l'objectif de l'International Building Performance and Data Initiative. La RICS, Microsoft, BuildingMinds et pom+ ont uni leurs forces dans cette initiative L'harmonisation des données est également importante du point de vue de la sécurité. Après tout, un aspect important de la numérisation des bâtiments est le traitement des données de consommation et d'utilisation qui sont collectées et utilisées. Pour cela, il est essentiel de définir clairement la propriété des données, les rôles des utilisateurs, les droits d'accès, la souveraineté des données et leur sécurité. Plus les bâtiments deviennent intelligents, plus il est urgent de traiter de manière exhaustive leurs données de gestion principales.

L'enquête sur l'immobilier numérique réalisée l'année dernière par pom+ a révélé que le secteur immobilier, très fragmenté, n'a pas encore développé une compréhension globale des conséquences de la numérisation pour lui. Cela devient un problème dans la lutte contre le changement climatique lorsque le succès repose sur le principe de l'unité. En l'absence d'une vision commune, il manque également une feuille de route comportant des étapes et des domaines d'action cohérents qui permettent de réduire les complexités. La traduction d'objectifs abstraits en pratiques commerciales efficaces est donc la première étape sur la voie d'un secteur immobilier durable ; la collecte et la structuration ciblées des données la seconde. L'astuce d'une gestion globale des données n'est pas de collecter autant de données que possible, mais de garantir la qualité des données existantes de manière à pouvoir faire des constatations fiables.  Pour ce faire, les données doivent être harmonisées et démocratisées.


Rebekka Ruppel

est directrice générale de pom+Deutschland GmbH, la filiale allemande d'un important cabinet suisse de conseil en immobilier. Cette ingénieur civil de formation est depuis l'automne 2020 présidente de l'International Building Performance & Data Initiative (IBPDI) qui regroupe Microsoft, RICS, BuildingMinds et pom+Consulting AG et qui a pour objectif de développer un modèle de données mondial pour l'immobilier.