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L’effet popcorn: un plaidoyer en faveur du BIM dans le Facility Management

Alar Jost 01.12.2020

Le BIM progresse, du moins en théorie. Dans la pratique, les compétences nécessaires font largement défaut dans le secteur de la construction et de l’immobilier. Le point de bascule approche inéluctablement. Cette situation pousse ainsi toujours plus les Facility Manager à se plonger dans la méthodologie BIM pour étoffer leurs propres compétences de mandant et prendre part au processus le plus tôt possible.

Notre culture est celle du choix. L’individualité représente la base de la structure sociale occidentale et se décline dans presque chaque aspect de la vie. Il est donc surprenant de constater que la construction et l’immobilier comptent parmi les rares secteurs qui s’appuient considérablement sur des schémas collectifs, également en ce qui concerne l’exploitation du bâtiment. Aussi, les coûts énergétiques, par exemple, ne dépendent-ils pas de la consommation individuelle des différents appartements d’un immeuble mais sont calculés à parts égales. Le nettoyage des locaux administratifs ne s’effectue pas au besoin mais d’après un plan d’intervention fixe.

Mais ces approches sont-elles durables à une époque où l’efficacité prime sur l’efficience? 

Point de bascule du BIM: à quand l’effet popcorn

Se confronter au thème du Building Information Modelling (BIM) soulève forcément des questions complexes. Les chaînes de processus automatisés, les jumeaux numériques et la maintenance prédictive font certes aujourd’hui partie des concepts encore largement théoriques de l’industrie immobilière. Cependant, la volonté d’un changement est toujours plus palpable, et le point de bascule approche inéluctablement. Le processus de préparation du popcorn illustre bien cette situation: dès que le grain de maïs ne résiste plus à l’effet de la température et de la pression, il finit par éclater. Dans ce contexte, le BIM sera la norme tôt ou tard, et la pression sur les protagonistes augmente.

Des parties prenantes d’envergure, comme les CFF, y contribuent fortement car depuis 2021 déjà, des projets d’un certain volume ne peuvent plus qu’être mandatés par BIM. Associés aux possibilités techniques qui continuent de progresser et à l’acceptation toujours plus grande, par les utilisateurstrices, des modèles et applications BIM, ces changements génèrent un élan à saisir. Nous devons donc tous nous plonger dans le thème du BIM et en approfondir notre compréhension.

De MIP à MII et retour

Un long chemin nous sépare encore d’une mise en œuvre à large échelle de visions comme Connected Everything et Smart Cities. Les précurseurs du marché ont commencé à recourir aux outils qu’implique la collaboration basée sur des modèles, comme les directives de modélisation, les plans de développement de projet BIM ou les catalogues de champs de données, des instruments qui offrent, dans le domaine du FM surtout, une meilleure visualisation, des contrôles qualité automatiques et un transfert plus efficace des données de la planification à l’exploitation. En effet, l’illustration de données pertinentes pour l’exploitation lisibles par une machine évite de passer par des processus manuels compliqués pour transférer la documentation d’ouvrage dans les systèmes CAFM.

Ainsi, le Facility Management devrait arriver au point de bascule dans les cinq prochaines années déjà. Ceci étant, la pression sur les protagonistes du marché s’accentue. Car il s’agira d’être prêt au moment où l’épée va tomber. Il faut commencer par approfondir la question du processus de transfert des données, du modèle d’information du projet (MIP) au modèle d’information des immeubles (MII), puis s’approprier la compétence de mandant: tel est l’unique moyen de formuler les exigences d’information du mandant (EIM) en fonction des besoins et de les transférer systématiquement du MII au MIP.

BIM2FM vs. BIM4FM: les défis actuels résident surtout dans la compétence numérique du mandant

EIM dans le panier d’achat numérique

«Exigences d’information du mandant»: trois mots pour un concept simple que nous appliquons tous régulièrement, une pratique aujourd’hui évidente. Quand avez-vous passé commande pour la dernière fois sur Internet? Prenons le processus de commande chez Digitec pour illustrer un modèle de processus numérique en continu: nous sélectionnons le produit souhaité dans la boutique en ligne puis le plaçons dans le panier d’achat numérique. Ensuite, nous définissons, en tant que mandant, nos exigences comme le lieu et l’heure de la livraison, le mode de paiement (carte de crédit) et pouvons suivre notre commande en ligne grâce au numéro fourni. Et nous recevons une notification par e-mail dès que la poste a livré le colis.

Un échange de données automatisé d’une rigueur similaire devra à moyen terme s’imposer dans le FM grâce à l’interaction avec le BIM. Le service de livraison de notre colis Digitec représente, dans ce contexte, le processus BIM2FM et fonctionne très bien aujourd’hui. En revanche, il fait encore face à de nombreux défis. La représentation virtuelle des exigences d’information du mandant (EIM), qui correspond à notre «commande en ligne dans le panier d’achat», pose encore problème. En effet, ni les possibilités techniques ni les compétences du mandant de la plupart des fournisseurs ne sont suffisamment abouties en la matière. Nous devons nous atteler au développement continu de ces deux problématiques.

Accélérer la mise en service 

Que la continuité numérique des processus s’accompagne d’une série d’avantages est incontestable, surtout quand il est question d’exploiter un bâtiment. Lorsque, par exemple, différents locataires déménagent ou que le besoin en surface évolue, on saisit dans l’idéal ce genre de mutations une seule fois dans un modèle d’information de l’organisation (MIO) . Le MII ainsi que d’autres programmes pertinents, comme le système de sécurité, puisent automatiquement dans les informations qui leur sont utiles. Cette pratique permet non seulement de limiter les coûts, mais aussi de réduire le taux d’erreur et de simplifier l’évaluation du plan d’occupation. Afin de favoriser les liaisons continues entre les systèmes, il est nécessaire de définir des systèmes cibles et de déterminer les exigences et formats de données concernés. 

La participation précoce des Facility Manager, dès la première phase d’exploitation dans l’idéal, permet une utilisation ultérieure et effective des données du modèle BIM en phase d’exploitation. En effet, toutes les données pertinentes durant l’exploitation du bâtiment ne sont pas forcément essentielles en phase de construction. Ainsi, des données comme les informations relatives aux surfaces, aux fabricants ainsi que les données de garantie au moment de la commande sont rapidement oubliées en l’absence de spécialistes FM.

Le BIM, un élément stratégique incontournable dans l’univers numérique

La composition, la préparation et la mise à disposition individuelles des données requises sont non seulement déterminantes pour un transfert réussi dans la phase d’exploitation, mais permettent également de procéder à des simulations précises au niveau de la gestion des installations accompagnant la conception et la construction, soit déjà pendant la phase d’étude. Une approche pertinente, surtout face à l’importance croissance des coûts du cycle de vie. En effet, le développement de bâtiments efficients en termes de coûts implique de réfléchir très tôt à la manière dont le bâtiment sera utilisé et dont il doit accomplir sa mission. 

Rendements et recettes ont fait l’objet d’une surveillance étroite pendant longtemps. Mais entre-temps, le potentiel des coûts d’utilisation et la gestion de l’exploitation leur ont volé la vedette. Le calcul fiable des coûts consécutifs aux investissements s’avère tout autant pertinent pour la valeur vénale. Préserver les ressources améliore le bilan de durabilité, et optimiser la qualité du séjour entraîne une meilleure satisfaction des locataires et moins de vacances. Il est donc peu surprenant que les frais d’exploitation et d’entretien représentent jusqu’à 40% des coûts totaux sur l’ensemble de la durée de vie d’un bâtiment.

De fait, les précurseurs de la branche voient toujours plus, dans le BIM, un élément stratégique de l’univers numérique et moins une mesure tirée d’une stratégie de numérisation. C’est d’ailleurs ce que confirment les résultats de la 5e enquête Digital Real Estate de pom+ parue en mars cette année. Le sondage réalisé auprès de 250 cadres dirigeants et spécialistes de l’immobilier, dont 11% dans le secteur du FM, a démontré que la numérisation était entre-temps considérée comme un élément incontournable, sachant que les sondé-e-s s’attendent à ce que la collecte de données et leur utilisation soient plus valorisées.

Les résultats de l’étude montrent ainsi que l’heure du popcorn a sonné! On ne peut certes pas encore prévoir le moment où le grain de maïs va éclater, mais l’effet popcorn est programmé. Et son impact devrait fortement ébranler le secteur de la construction et de l’immobilier. C’est donc le bon moment pour se préparer et de faire provision de sel, de beurre ou même de caramel. Car, en fin de compte, autant savourer le popcorn dans votre déclinaison favorite!


À propos de l’auteur: depuis 2019, Alar Jost est Head of Service Unit BIM/ LCDM auprès de pom+Consulting SA, une entreprise de conseil suisse spécialisée dans l’immobilier. Il est par ailleurs vice-président de longue date chez buildingSMART Switzerland. Pour lui, le BIM, c’est réfléchir aujourd’hui aux possibilités de demain.