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Les sites de demain: quand les technologies s’adaptent aux humains!

Interview avec Reto Cajacob 16.08.2021

L’urbanisation progressant, les sites en friche deviennent des zones prisées. Dans ce contexte, l’être humain et ses besoins d’utilisation se placent toujours plus au cœur des préoccupations. Nous avons discuté avec Reto Cajacob, directeur de notre site de Bâle, de leurs impacts sur les sites, des technologies pertinentes et des nouvelles exigences de la transformation.

La transformation de sites consiste à revoir l’affectation de zones historiques. De tels changements ont non seulement une influence sur les bâtiments, mais aussi sur l’ensemble de l’infrastructure du voisinage. Comment aborde-t-on concrètement une telle tâche?

On commence par élaborer un concept d’exploitation cohérent sur la base d’un concept de développement. Dans ce contexte, les thèmes centraux sont desserte, parking/mobilité, logistique, élimination des déchets ainsi qu’alimentation technique et électrique. En fonction du propriétaire, il convient également de définir la future organisation d’exploitation. Une fois ces étapes accomplies, le projet est peaufiné au fur et à mesure au fil des phases de planification et de réalisation, des grandes lignes du projet à sa version détaillée.

Les transformations de site ont fondamentalement changé ces dernières années: la priorité n’est plus au bâtiment mais à l’individu et ses besoins. Cette évolution accentue la complexité déjà grande de la tâche. Quels sont les changements majeurs?

Ici, il convient surtout de distinguer habitat et commerce. La partie habitat se fait toujours plus numérique et se voit raccordée à différents systèmes qui créent certes une plus-value pour les locataires mais qui s’avèrent difficiles à réaliser et à exploiter. En cas d’utilisation commerciale, les exigences en matière d’utilisation, resp. de réaffectation flexible sont poussées. Les exigences imposées au poste de travail ont fort évolué et ont un impact majeur sur les types de surfaces et infrastructures requis. La demande en espaces à utilisation commune ne cesse d’augmenter, ce qui représente de nouvelles exigences en termes de numérisation. La problématique centrale, pour la transformation de sites, consiste donc à concevoir dès le départ les processus de gestion et d’exploitation de façon interdisciplinaire et cohérente.

La progression de la numérisation sur le marché de la construction et de l’immobilier ouvre de nombreuses pistes. Quelles technologies sont privilégiées et à quel moment dans la transformation de sites?

Il va de soi que les solutions numériques permettent d’augmenter l’attrait des surfaces louées. On pense surtout aux applications Smart Building pour l’habitat et aux plateformes collaboratives pour les zones commerciales. La numérisation doit également contribuer à améliorer l’efficience dans la gestion des sites et des surfaces louées. En principe, nous étudions la question dans le détail pour savoir si une application numérique apporte vraiment une plus-value.

Comment peut-on s’assurer que les technologies ne seront pas considérées comme une fin en soi mais spécialement adaptées aux besoins et aux exigences des individus?

Nous élaborons des bases de décision s’appuyant sur les observations liées au cycle de vie quand il s’agit d’investir dans la numérisation. Malheureusement, les spécialistes ne tiennent pas suffisamment compte du fait que l’organisation de l’exploitation doit, en fin de compte, maîtriser tous les systèmes utilisés. Les bâtiments modernes sont souvent équipés d’une dizaine d’applications système – protection contre l’incendie, surveillance vidéo, parking, monitoring énergétique, smart living, consommation d’énergie, pour ne citer qu’elles – reliées entre elles à trois niveaux via systèmes bus! Si quelque chose ne fonctionne plus, il n’est plus si simple de localiser l’erreur sans connaissances spécialisées! Il convient donc toujours de bien évaluer la situation, car même si les possibilités sont multiples, toutes ne sont pas pertinentes.

Pouvez-vous nous donner un exemple d’une transformation de site particulièrement réussie? Et nous citer les facteurs sur lesquels elle repose?

Nous avons pu apporter notre aide dans la transformation en vue de son exploitation du site Papieri de Cham, sur lequel seront construits environ 1200 appartements et surfaces commerciales pour quelque 1000 nouveaux emplois. Un véritable travail de pionnier a surtout été accompli dans l’approvisionnement innovant en énergie. Le principal facteur de réussite était que la direction du projet nous a permis, pour le Facility Management de planification et d’accompagnement, d’intervenir systématiquement dans toutes les phases du projet.

pom+ apporte son aide aux planificateurs et développeurs de sites. Quels services concrets proposez-vous? Comment pouvons-nous nous les représenter?

Nous élaborons une vision en concertation avec les planificateurs et développeurs de sites, les maîtres d’ouvrage et les investisseurs puis les conseillons quant aux aspects économiques, écologiques et organisationnels. Nous les épaulons sur le plan économique en leur fournissant des chiffres et faits pertinents pour la prise de décisions d’investissements fondées, p. ex. à travers des calculs de rentabilité, des analyses du potentiel des surfaces et de la valeur utile ou des estimations des coûts d’exploitation. Sur le plan écologique, nous nous concentrons sur les objectifs de durabilité personnels et imposés par la loi et calculons les émissions de CO2 ou les valeurs limite par bâtiment. En termes d’organisation, nous suivons l’ensemble du processus de développement, du premier brainstorming à la phase de planification, en passant par la planification logistique pour la mise en service, sans oublier l’optimisation continue de l’exploitation et la satisfaction des utilisateurs grâce au community building.

Entre réussite et échec, il n’y a souvent qu’un pas. À quoi ressemblent les sites modernes, durables et demandés de demain?

La simple «location de surfaces» est définitivement révolue. L’accent porte aujourd’hui sur les besoins et les exigences des utilisatrices et utilisateurs potentiels: pour les surfaces commerciales, il s’agit de s’adresser à des groupes de locataires spécifiques et de leur assurer la plus grande flexibilité possible pour des utilisations futures. Sur le plan de l’habitat, nous devons veiller à comprendre ce que les locataires attendent en plus d'un appartement intelligent, par exemple en termes d'infrastructures partagées telles que les chambres pour les visites, les stations de recharge ou les possibilités de combiner habitat et lieu de travail. Enfin, la durabilité est un aspect prisé à tous les niveaux, raison pour laquelle labels et certificats revêtent une grande importance! 

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