L'interconnexion croissante de notre monde accélère le progrès technologique ; les cycles d'innovation et de développement des solutions numériques sont de plus en plus courts. De nombreux biens immobiliers sont donc déjà technologiquement dépassés lorsqu'ils sont mis en service. Le cloud peut aider à les faire évoluer non plus seulement pour le présent, mais surtout pour l'avenir.
La transformation numérique ne modifie pas seulement la manière dont nous travaillons et vivons, mais aussi la structure et la fonction des biens immobiliers. Depuis longtemps, un bâtiment n'est plus seulement un objet statique, mais un système dynamique, numériquement interconnecté, qui doit évoluer autant que possible en fonction des progrès technologiques. Or, les propriétaires et les promoteurs immobiliers sont confrontés à des défis particuliers à bien des égards, d'autant plus que, dans le cas de grands projets de construction, plusieurs années peuvent tout à fait s'écouler entre l'élaboration du projet et sa mise en service.
Transformation numérique
En revanche, la numérisation des processus se développe rapidement. Ce contraste peut être illustré par une comparaison entre les processus traditionnels de la SIA et le cycle de vie d'un iPhone. Entre l'étude de projet et la mise en service d'un immeuble, plusieurs générations d'iPhone arrivent sur le marché, avec à chaque fois de nouvelles fonctionnalités et des optimisations techniques. L'évolution constante des bases technologiques a pour conséquence que les composants et systèmes numériques pris en compte dans la planification de l'objet peuvent déjà être obsolètes au moment de leur installation. En d'autres termes, le progrès technologique court après les immeubles en raison de leur nature statique. L'objectif est donc de concevoir des bâtiments et leurs équipements techniques de manière suffisamment flexible pour répondre aux exigences des différents cycles de vie, qu'il s'agisse d'éléments de construction traditionnels ou de solutions numériques. En conséquence, nous ne construisons plus pour l'éternité, mais pour l'avenir.
De l'électromécanique à la connexion Internet
Cette idée n'est pas nouvelle. Si nous appliquons la transformation numérique à un bâtiment, la technicisation de l'immobilier peut être divisée en différentes phases. La période allant de la fin du 19e siècle au milieu du 20e siècle a été marquée par des systèmes électromécaniques de base servant à contrôler certaines fonctions dans les bâtiments. Il en a résulté, par exemple, l'installation de systèmes d'éclairage électriques, d'ascenseurs ou la commande de systèmes de chauffage et de climatisation. Avec les progrès de l'électronique, les systèmes des bâtiments sont devenus plus complexes et plus efficaces. Le contrôle électronique a permis de réguler avec précision les fonctions des bâtiments telles que la ventilation, le chauffage et les systèmes de sécurité. À partir de 1990, l'utilisation commerciale d'Internet a suivi et a entraîné de brusques changements, y compris dans la gestion des bâtiments. La surveillance et le contrôle à distance des biens immobiliers nous permettent de réagir en temps réel aux événements, sans devoir nous rendre physiquement sur place. Depuis lors, les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation peuvent être adaptés, par exemple à l'aide de données en temps réel et de prévisions météorologiques, afin d'optimiser la consommation d'énergie.
L'évolutivité comme facteur clé
Cette évolution a ouvert la voie aux bâtiments intelligents, basés sur les principes de l'Internet des objets (IoT). Les propriétaires immobiliers installent des capteurs et des appareils en réseau afin de rendre leurs bâtiments plus intelligents, plus efficaces, plus durables et plus conviviaux. Les systèmes de gestion des bâtiments font aujourd'hui partie de la norme pour les grandes constructions et ont permis une commande intégrée et un contrôle centralisé de l'ensemble de la technique du bâtiment. La prochaine étape de développement est maintenant le bâtiment dans le cloud. L'accent est mis sur la gestion centrale des données et leur intégration dans différents systèmes et processus. La nouveauté réside dans l'évolutivité : l'infrastructure informatique peut être adaptée de manière flexible aux exigences, sans qu'il soit nécessaire d'ajouter ou de retirer du matériel physique. Ainsi, seul le cloud rend possible l'automatisation complète des bâtiments, même via un téléphone portable. C'est une base importante pour que les immeubles puissent suivre la dynamique de l'évolution technologique.
L'absence de normes freine la connectivité
Nous continuons à concevoir et à construire des bâtiments uniques. Ils sont développés individuellement et structurés par corps de métier. Dans le même temps, les services les plus divers au sein de l'immeuble ont recours à des infrastructures Internet et cloud. Les concepts courants se concentrent sur les différents corps de métier du projet de construction et ne sont donc pas suffisamment orientés vers un modèle de gestion global du point de vue du propriétaire, de l'exploitant ou du gestionnaire. L'exemple de la connectivité le montre bien. Du côté du maître d'ouvrage, il manque des normes pour l'intégration d'un réseau coordonné par le propriétaire, qui permettrait des synergies en ce qui concerne l'utilisation d'Internet de différentes installations techniques comme l'électromobilité, le photovoltaïque, les compteurs ou les alarmes au sein d'un immeuble. Les plateformes cloud fournies par le fournisseur de services permettent d'accéder aux données des installations techniques, mais il manque un concept d'intégration global permettant de relier ces informations à d'autres données et processus de l'immeuble ou de l'organisation. La solution réside dans des interfaces API ouvertes et des plateformes de données intégrées. Le propriétaire peut ainsi préserver la souveraineté des données, accorder aux exploitants et aux gestionnaires un accès automatisé aux données en tenant compte de la sécurité des données et garder ainsi le contrôle sur les informations. Si l'on considère le nombre d'abonnements à Internet et d'identifiants de connexion utilisés aujourd'hui ou l'inefficacité de l'exploitation d'environnements informatiques hétérogènes, il est clair que l'évolutivité, la souveraineté des données et surtout la protection et la sécurité des informations ne sont que partiellement possibles avec l'approche actuelle de la numérisation des biens immobiliers.
Comparaison avec la réalité
Nous sommes encore loin de la réalité des plateformes de données entièrement intégrées au niveau des bâtiments. Avant que le secteur immobilier puisse profiter à grande échelle de technologies avancées telles que l'intelligence artificielle, les structures de données nécessaires doivent être créées et harmonisées. La démocratisation de la modélisation des informations du bâtiment (BIM) est donc la prochaine étape logique. Je considère néanmoins la numérisation du secteur immobilier de ces 15 dernières années comme positive. Le secteur a reconnu le potentiel de l'immobilier en tant qu'interface entre le monde physique et le monde numérique dans le sens d'une approche systémique. Ainsi, on investit désormais dans le développement numérique avec un certain pragmatisme ; on accepte que les technologies qui nécessitent un surcroît de travail au départ soient également très utiles. Les acteurs du marché devraient s'engager encore plus dans cette transformation et prendre conscience que la numérisation n'arrive pas comme ça, mais qu'elle se construit activement. Le secteur immobilier ferait bien d'apprendre d'autres secteurs comment adapter efficacement les organisations, les infrastructures informatiques et les modèles commerciaux. Car les changements transformateurs ne nécessitent pas seulement des adaptations technologiques, mais aussi un accompagnement organisationnel, y compris la création et le développement de rôles, d'aptitudes et de compétences.