Die zunehmende Vernetzung unserer Welt beschleunigt den technologischen Fortschritt; die Innovations- und Entwicklungszyklen digitaler Lösungen werden immer kürzer. Viele Immobilien sind daher technologisch bereits veraltet, wenn sie in Betrieb genommen werden. Die Cloud kann helfen, sie nicht mehr länger nur für die Gegenwart, sondern vor allem für die Zukunft zu entwickeln.
Die digitale Transformation verändert nicht nur die Art und Weise, wie wir arbeiten und leben, sondern auch die Struktur und Funktion von Immobilien. Ein Gebäude ist längst nicht mehr nur ein statisches Objekt, sondern ein dynamisches, digital vernetztes System, das sich möglichst im Einklang mit dem technologischen Fortschritt entwickeln soll. Doch Immobilieneigentümer und -entwickler stehen dabei in vielerlei Hinsicht vor besonderen Herausforderungen, zumal bei grossen Bauvorhaben durchaus mehrere Jahre ins Land ziehen können von der Projektierung bis hin zur Inbetriebnahme.
Digitale Transformation
Dem gegenüber entwickelt sich die Digitalisierung von Prozessen rasant. Dieser Gegensatz lässt sich gut an einem Vergleich zwischen den traditionellen SIA-Prozessen und dem Release Cycle eines iPhones festmachen. In der Zeitspanne von der Projektierung bis zur Inbetriebnahme einer Liegenschaft kommen gut und gern mehrere Generationen von iPhones auf den Markt, jeweils mit neuen Features und technischen Optimierungen. Die stete Weiterentwicklung der technologischen Grundlagen führt dazu, dass die in der Objektplanung berücksichtigten digitalen Komponenten und Systeme bereits veraltet sein können, wenn sie eingebaut werden. Mit anderen Worten: Der technologische Fortschritt rennt den Immobilien aufgrund ihrer statischen Natur davon. Das Ziel besteht also darin, Gebäude samt ihrer technischen Ausstattung so flexibel zu entwickeln, dass sie den Anforderungen verschiedener Lebenszyklen, sowohl traditioneller Bauelemente als auch digitaler Lösungen, gerecht werden können. Wir bauen in Konsequenz nicht mehr für die Ewigkeit, sondern für die Zukunft.
Von der Elektromechanik zum Internetanschluss
Dieser Gedanke ist nicht neu. Wenn wir die digitale Transformation auf ein Gebäude mappen, lässt sich die Technisierung von Immobilien in verschiedene Phasen einteilen. Die Zeitspanne zwischen Ende des 19. Jahrhunderts bis Mitte des 20. Jahrhunderts war geprägt von grundlegenden elektromechanischen Systemen, die dazu dienten, bestimmte Funktionen in Gebäuden zu steuern. Als Resultat wurden zum Beispiel elektrische Beleuchtungssysteme, Aufzüge oder die Steuerung von Heizungs- und Klimaanlagen eingebaut. Mit dem Fortschritt der Elektronik wurden Gebäudesysteme komplexer und effizienter. Die elektronische Steuerung ermöglichte die präzise Regelung von Gebäudefunktionen wie der Belüftung, der Heizung und der Sicherheitssysteme. Ab 1990 folgte dann die kommerzielle Nutzung des Internets und sorgte für sprunghafte Veränderungen, auch im Gebäudemanagement. Die Fernüberwachung und -steuerung von Immobilien erlaubt uns, in Echtzeit auf Ereignisse zu reagieren, ohne physisch vor Ort sein zu müssen. Seither können Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, beispielsweise anhand von Echtzeitdaten und Wetterprognosen, angepasst werden, um den Energieverbrauch zu optimieren.
Skalierbarkeit als Schlüsselfaktor
Diese Entwicklung ebnete den Weg für Smart Buildings, die auf den Prinzipien des Internet of Things (IoT) basieren. Immobilieneigentümer verbauen Sensoren und vernetzte Geräte, um ihre Gebäude intelligenter, effizienter, nachhaltiger und benutzerfreundlicher zu gestalten. Gebäudeleitsysteme gehören heute zum Standard bei grossen Bauwerken und erlaubten die integrierte Steuerung und die zentralisierte Kontrolle über die gesamte Gebäudetechnik. Der nächste Entwicklungsschritt ist nun das Gebäude in der Cloud. Im Vordergrund steht dabei die zentrale Verwaltung von Daten und deren Integration in verschiedene Systeme und Prozesse. Neu daran ist die Skalierbarkeit: Die IT-Infrastruktur kann flexibel an die Anforderungen angepasst werden, ohne dass physische Hardware hinzugefügt oder entfernt werden muss. So macht erst die Cloud die vollumfängliche Gebäudeautomatisierung– sogar via Mobiltelefon – möglich. Damit wird eine wichtige Grundlage gelegt, damit Immobilien mit der Dynamik der technologischen Entwicklung Schritt halten können.
Fehlende Standards bremsen Konnektivität
Wir planen und bauen Gebäude nach wie vor als Unikate. Sie werden individuell entwickelt und nach Gewerken gegliedert. Zeitgleich greifen verschiedenste Services innerhalb der Immobilie auf Internet- und Cloudinfrastrukturen zurück. Die gängigen Konzepte fokussieren dabei auf das einzelne Gewerk im jeweiligen Bauprojekt und sind damit viel zu wenig auf ein objektübergreifendes Bewirtschaftungsmodell aus der Sicht des Eigentümers bzw. Betreibers oder Bewirtschafters ausgerichtet. Das wird deutlich am Beispiel der Konnektivität. Seitens der Bauherrschaft fehlen Standards für die Einbindung eines eigentümerseitig koordinierten Netzwerks, das Synergien in Bezug auf die Internetnutzung verschiedener technischer Anlagen wie der E-Mobilität, Photovoltaik, Zähler oder Alarmierung innerhalb einer Liegenschaft ermöglicht. Die vom Service-Provider mitgelieferten Cloud-Plattformen ermöglichen den Zugriff auf die Daten der technischen Anlagen, doch fehlt ein ganzheitliches Integrationskonzept, um diese Informationen mit weiteren Daten und Prozessen aus der Immobilie oder der Organisation zu verknüpfen. Die Lösung liegt in offenen API-Schnittstellen und integrierten Datenplattformen. Damit kann der Eigentümer die Datenhoheit wahren, den Betreibern und Bewirtschaftern unter Berücksichtigung der Datensicherheit automatisierten Datenzugriff gewähren und somit die Kontrolle über die Informationen behalten. Wenn man bedenkt, wie viele Internetabonnements und Log-ins heute verbaut werden bzw. wie ineffizient der Betrieb von heterogenen IT-Landschaften ist, wird klar, dass Skalierbarkeit, Datenhoheit und insbesondere auch Informationsschutz und Datensicherheit mit der heutigen Herangehensweise an die Digitalisierung von Immobilien nur bedingt möglich sind.
Abgleich mit der Wirklichkeit
Noch sind wir weit entfernt davon, vollumfänglich integrierte Datenplattformen auf Gebäudeebene Wirklichkeit werden zu lassen. Bevor die Immobilienwirtschaft grossflächig von fortschrittlichen Technologien wie der künstlichen Intelligenz profitieren kann, müssen die erforderlichen Datenstrukturen geschaffen und harmonisiert werden. Die Demokratisierung von Building Information Modelling (BIM) ist darum der nächste logische Schritt. Ich erachte die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft der letzten 15 Jahren dennoch als positiv. Die Branche hat das Potenzial der Immobilien als Schnittstelle zwischen physischer und digitaler Welt im Sinne eines systemischen Ansatzes erkannt. So wird mittlerweile mit einem gewissen Pragmatismus in die digitale Entwicklung investiert; man akzeptiert, dass Technologien, die anfangs einen Mehraufwand erfordern, auch einen hohen Nutzen bringen. Die Marktteilnehmenden sollten sich noch stärker auf diese Transformation einlassen und sich bewusst werden, dass die Digitalisierung nicht einfach so passiert, sondern aktiv gestaltet wird. Die Immobilienwirtschaft tut gut daran, von anderen Branchen zu lernen, wie sich Organisationen, IT-Infrastrukturen und Geschäftsmodelle effizient angleichen lassen. Denn transformative Veränderungen erfordern nicht nur technologische Anpassungen, sondern auch eine organisatorische Begleitung, einschliesslich des Auf- und Ausbaus von Rollen, Fähigkeiten und Kompetenzen.