Il y a urgence. Nous le savons tous et le ressentons à travers les vagues de chaleur, les inondations et les incendies de forêt. Le changement climatique est déjà là depuis longtemps et le secteur immobilier en particulier est appelé à repenser rapidement ses actions pour le bien de tous. Pour obtenir des résultats efficaces dans les plus brefs délais, il est nécessaire d'adopter de nouveaux modèles (de pensée), de transformer les structures existantes et surtout de penser de manière intégrale, en incluant toute la chaîne de création de valeur. En d'autres termes, il est temps d'adopter une vision circulaire ! La crise climatique préoccupe l'opinion publique depuis les années 80 déjà. Aujourd'hui encore, 40 ans plus tard, nous réagissons trop lentement à la catastrophe qui s'annonce. Pourtant, d'autres crises nous montrent justement que nous pouvons agir rapidement. Plus de rapidité et de détermination sont également nécessaires en matière de protection de l'environnement. Des études récentes estiment que la crise climatique entraînera une baisse de 37 % du produit national brut mondial. Si la perte de biodiversité et l'apparition d'événements météorologiques extrêmes ne sont pas des incitations suffisantes pour changer les choses - cette menace économique devrait pousser les derniers sceptiques et hésitants à agir afin de gérer les affaires dans les limites de la planète. C'est ainsi que les déclarations faites du bout des lèvres par le secteur immobilier ces dernières années, selon lesquelles la durabilité, la numérisation et la protection du climat "sont déjà importantes", se transforment en une pression insoupçonnée pour agir. Avec le changement de génération, les avancées politiques et le Green Deal de l'UE concernant les objectifs de financement d'une croissance durable, les choses bougent encore plus : avec les climats de la construction, du financement, de la numérisation, des autorisations, des matières premières et des chaînes d'approvisionnement, nous sommes au cœur du plus grand processus de changement de l'histoire du secteur immobilier.
Le principe C2C : penser de manière circulaire
Les débuts de Cradle to Cradle (C2C) remontent aux années 90, l'approche est donc loin d'être nouvelle. Avec la prise de conscience croissante des questions de durabilité, cette thématique suscite également un intérêt plus large dans le secteur immobilier. C2C signifie "de l'origine à l'origine" et se base sur le principe de l'économie circulaire. Dans le contexte du secteur immobilier, le C2C est avant tout synonyme d'un secteur de la construction sans déchets, dont les produits présentent un haut degré de recyclabilité et sont déjà conçus et construits avec une intention d'utilisation multiple. Contrairement au recyclage, les matériaux sont réutilisés sans perte de qualité pour le même type de biens et de marchandises. Mais C2C est aussi synonyme de bouclage des cycles dans les domaines de l'énergie, de la mobilité, du social et de la numérisation. Il s'agit d'une approche holistique. L'économie circulaire permet donc une utilisation responsable des ressources finies et réduit l'utilisation de matières premières primaires. Elle contribue à garantir la disponibilité des matières premières et gère les matières premières dans des cycles techniques et biologiques. Elle minimise les risques et a un effet de valorisation. Elle réduit les dépendances globales et est construite de manière sociale et écologique.
Le bâtiment comme entrepôt de matières premières
Pour le secteur de la construction et de l'immobilier, l'économie circulaire signifie que nous devons réfléchir très tôt à la manière de gérer les matériaux, et ce dès la première idée de projet et pendant toutes les phases du cycle de vie du bâtiment. La pensée circulaire s'applique donc à la planification, à la construction, à l'exploitation, à la gestion et, en fin de compte, à la démolition du bâtiment. Il ne suffit toutefois pas d'utiliser les matériaux et les ressources avec parcimonie. Les biens immobiliers doivent être planifiés et construits de manière à ce que la construction des matériaux utilisés et la manière dont ils sont combinés entre eux soient claires. Ce n'est qu'ainsi qu'il sera possible de déterminer après coup, lors de la déconstruction, où sont stockées les différentes matières premières et comment elles peuvent être dégagées et réutilisées avec le moins d'efforts possible. Les avantages de l'immobilier circulaire pour les investisseurs et les propriétaires sont donc énormes : si les matériaux de construction ne finissent pas à la poubelle (spéciale) après leur utilisation, mais sur le prochain chantier, un bâtiment devient un entrepôt de matières premières et donc un placement lucratif. Aujourd'hui déjà, des outils comme Madaster permettent de déterminer la valeur des matières premières et l'indice de circularité de son propre bâtiment, à condition de connaître les matériaux et les matières premières utilisés. Sur la base d'un passeport de ressources du bâtiment, il est possible de déterminer à tout moment la valeur des matières premières du bâtiment, en les reliant aux valeurs boursières des matières premières en temps réel. Dans le cadre des pénuries de matières premières qui s'aggravent, la notion d'objet de rendement prend ainsi une signification supplémentaire et importante. Cela se ressent également au niveau du financement : Les banques, les investisseurs et les propriétaires de bâtiments sont de plus en plus intéressés par l'augmentation ou le maintien de la valeur de leurs biens. A l'avenir, l'évaluation de la valeur et des risques prendra également en compte les matières premières utilisées et leur disponibilité tout au long du cycle de vie.
Comment l'Allemagne a-t-elle réagi jusqu'à présent ?
Depuis 2020, des termes comme ESG et taxonomie européenne marquent chaque conversation dans le secteur. C2C, obligation solaire, construction en bois et approches circulaires font leur entrée dans les règlements de construction des Länder (même si, jusqu'à présent, ils sont malheureusement encore trop peu nombreux), dans la construction publique et dans les projets phares initiés par le secteur privé. Certains développeurs de projets ne réalisent plus que des constructions en bois, des projets inspirés par le C2C ou conformes aux normes ESG dans les bâtiments existants et les nouvelles constructions. Les passeports de matériaux, l'évaluation de la valeur des matières premières, la modularité et la conservation des stocks font déjà partie de l'économie circulaire. Des initiatives et des organisations telles que C2C NGO, Bauhaus der Erde, Architects for Future, Neues europäisches Bauhaus et la Coalition pour la construction en bois apportent un soutien concret, mais aussi des exigences dans le discours public. Ces approches de first mover sont importantes pour le développement futur du secteur. Il s'agit maintenant de passer des paroles aux actes et d'ancrer le principe de l'économie circulaire en tant que nouvelle norme dans le secteur du bâtiment. Pour cela, il faut plus que des guides et la bonne volonté de propriétaires immobiliers sélectionnés pour s'intéresser à cette thématique. Il faut également des cadres, des lois, des règlements et des subventions au niveau national. Mais ceux-ci sont encore rares à l'heure actuelle. En novembre 2020, la loi sur les économies d'énergie (EnEG), le règlement sur les économies d'énergie (EnEV) et la loi sur la chaleur renouvelable (EEWärmeG) ont été réunis dans la loi "moderne" sur l'énergie des bâtiments (GEG). Déjà critiquée à plusieurs reprises avant son introduction, il est clair, même après presque un an et demi de GEG, qu'il n'est pas question ici de modernité - pensons seulement au fiasco de la promotion de la BEG... Comme les règlements et lois précédents, la GEG nie totalement les émissions de CO2 et l'énergie utilisée pour la construction, l'entretien, la rénovation et la démolition des bâtiments. Ces fameuses "émissions grises" (ou "énergie grise") ne sont actuellement pas prises en compte. Seuls les besoins énergétiques théoriques des bâtiments en fonctionnement comptent pour l'évaluation selon l'ECE. La prise en compte des émissions de gaz à effet de serre se limite donc à une partie sélectionnée du cycle de vie du bâtiment. Sachant que le secteur du bâtiment est responsable de plus de 30 % des émissions de CO2 en Europe - et même jusqu'à 60 % pour les déchets -, il est urgent d'adopter une approche globale. C'est ce que demandent depuis des années les fédérations, les initiatives, les associations, les architectes et les planificateurs. Car c'est la seule façon d'encourager les approches circulaires dès la conception.
Que faire alors ?
Différents mécanismes sont nécessaires pour promouvoir la construction circulaire et l'économie circulaire. Ainsi, avec la taxonomie de l'UE, la pression sur les maîtres d'ouvrage pour qu'ils construisent des bâtiments conformes aux normes ESG augmente. Tous sont concernés, de l'architecte à l'artisan en passant par le planificateur, car les exigences en matière d'écobilan, d'absence de substances nocives ou de résilience climatique nécessitent une réflexion approfondie sur les matériaux et les aspects de la construction visant à réduire les gaz à effet de serre. En raison de la baisse de la consommation d'énergie dans la phase d'utilisation des bâtiments, l'importance des matériaux de construction augmente. L'énergie grise est la somme de toutes les émissions de CO2 du produit, depuis l'extraction des matières premières jusqu'à l'élimination en fin de vie, en passant par la remise en état. Dans les bâtiments à faible consommation d'énergie durant la phase d'utilisation, l'énergie grise des matériaux (construction) représente une part de plus en plus importante. Les écobilans, qui calculent les émissions de CO2 sur une période allant jusqu'à 50 ans, indiquent que la part des émissions grises peut atteindre 60 %. Sur cette part, les matériaux acier et béton représentent jusqu'à près des deux tiers des émissions grises pour les bâtiments ordinaires en béton armé. Les Architects for Future demandent par exemple : "Bois tropicaux, revêtements de sol en PVC, résines synthétiques, solvants chimiques - nous pouvons opter pour des matériaux étrangers et bon marché ou penser autrement. Les alternatives sont des matériaux régionaux, renouvelables et sains. [...] Outre les matériaux renouvelables tels que le bois, la paille, la laine de mouton ou le lin, il faut utiliser des matériaux adaptés au cycle de vie, qui sont correctement installés, se détachent sans être détruits et peuvent donc être réutilisés. "Et c'est précisément là qu'il faut agir : La part des émissions de CO2 dans la construction doit être réduite, des puits de carbone doivent être créés et la construction circulaire et respectueuse des ressources doit être encouragée de manière générale. Les rénovations sont ainsi favorisées, car elles consomment moins de ressources, les matériaux renouvelables sont considérés comme avantageux dans le bilan et les concepts de démontabilité et de circularité (comme le prescrit déjà la taxonomie européenne) sont davantage encouragés. Le bois joue un rôle central en tant que matière première renouvelable avec une grande capacité de démontage. Afin de prendre en compte l'ensemble des émissions de CO2 et de promouvoir la construction circulaire et respectueuse des ressources, le mécanisme de contrôle du droit de la construction doit être introduit par une loi sur la circularité des bâtiments au cours de la législature actuelle et remplacer la LCB existante. Les possibilités d'encouragement telles que la LCB doivent être adaptées à la loi sur la circularité des bâtiments. La loi sur la circularité des bâtiments, avec les aides publiques qui y sont liées, doit tenir pleinement compte de l'énergie grise et des émissions grises, récompenser les constructions circulaires et respectueuses des ressources et définir un niveau énergétique conforme à l'objectif de 1,5 degré fixé dans le rapport spécial du GIEC de 2018. C'est la seule façon de décomposer de manière transparente le bilan carbone du secteur de la construction et de garantir un développement durable de l'économie immobilière.
La réussite de l'économie circulaire passe par le numérique
Les réglementations et les mesures déjà en cours de mise en œuvre, mais aussi celles qui sont encore exigées, sont justes et importantes. Cependant, le fait que la numérisation constitue la base de l'évaluation de telles valeurs cibles est majoritairement négligé. Les données sont pourtant la clé d'un meilleur bilan environnemental : ce n'est qu'en collectant des valeurs de manière ciblée, en les saisissant de manière standardisée et en les présentant de manière structurée qu'il est possible d'évaluer la circularité, la décarbonisation et le benchmarking et de vérifier les objectifs. Un passeport numérique des ressources du bâtiment (tel que prévu dans l'accord de coalition de l'Ampelkoalition) est la base de la circularité. Le secteur de la construction et de l'immobilier a donc besoin non seulement de directives pour réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais aussi d'une aide pour la collecte, le traitement et l'utilisation des données relatives aux bâtiments et à la consommation. Pour ce faire, il est essentiel de disposer d'un langage de données obligatoire qui soit reconnu par l'investisseur, le maître d'ouvrage et le bureau d'études et qui soit utilisé tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. La directive 2014/24/UE du Parlement européen sur les marchés publics est donc une étape importante, bien qu'indirecte, sur la voie de la réduction des émissions : Elle permet aux États membres d'exiger des outils spécifiques pour la modélisation numérique des bâtiments dans leurs procédures de passation de marchés publics de travaux, de services et de fournitures. En Allemagne, l'utilisation de la modélisation des informations du bâtiment (BIM) est un critère obligatoire depuis le 31 décembre 2020, même si elle ne concerne pour l'instant que l'attribution de projets d'infrastructure du secteur public. L'utilisation à grande échelle de cette méthodologie nous permet de nous rapprocher de l'objectif général de solutions économes en ressources et économiquement rentables dans le même temps. Le BIM nous aide à prendre en compte la durabilité comme dimension tout au long du cycle de vie d'un bâtiment, et pas seulement dans la phase d'utilisation. Nous devons nous en préoccuper dès la planification et le financement, lors de la construction et de l'exploitation, ainsi que lors du recyclage, en collectant des données et en visant des valeurs cibles concrètes.
Climat pour l'avenir de l'économie circulaire
L'acquis le plus important de ces dernières années dans la lutte contre le changement climatique dans le secteur du bâtiment est sans doute la prise de conscience que le rendement et la durabilité ne s'excluent pas, bien au contraire ! Dans ce contexte, l'examen des coûts et des valeurs du cycle de vie est d'une importance décisive pour le maintien de la valeur des biens immobiliers. Un calcul fiable des coûts consécutifs aux décisions d'investissement dès la phase de planification est décisif pour l'utilisation ultérieure des matériaux et la résilience des bâtiments, surtout si l'on considère que les coûts d'exploitation et d'entretien sur toute la durée de vie d'un bâtiment peuvent représenter jusqu'à 40% dans un calcul statique.
L'économie circulaire va engendrer de nouveaux processus et des changements à grande échelle à tous les niveaux et à toutes les étapes du cycle de vie. Le secteur immobilier a reconnu les signes du temps. Pour l'instant, de nombreux acteurs du marché semblent encore attendre et laisser le champ libre aux first movers. Mais l'intérêt pour les principes de l'économie circulaire et les nouvelles approches de solutions ne cesse de croître. Cela favorise la transparence, réduit les risques et crée des valeurs d'avenir... et donc un climat propice à l'avenir de l'économie circulaire !
Benedikt Scholler est expert en durabilité, ESG, énergie et conseil intégral. Après des études en environnement et en bio-ingénierie, cet ingénieur diplômé a travaillé dans différentes entreprises de conseil et de planification spécialisées dans le secteur de l'immobilier. Depuis février 2022, il est membre de la direction de pom+Deutschland et dirige le site de Berlin.
Cet article est paru pour la première fois dans le magazine IMMOZEIT, numéro 01/2022.
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