Es eilt. Wir alle wissen und spüren es durch Hitzewellen, Überschwemmungen und Waldbrände. Der Klimawandel ist schon längst da und die Immobilienbranche ist im Besonderen gefordert, ihr Tun zum Wohle aller schnell zu überdenken. Damit baldmöglichst effektive Resultate erzielt werden, sind neue (Gedanken)Modelle, der Umbau bestehender Strukturen und insbesondere eine integrale Denkweise gefragt, die die komplette Wertschöpfungskette einschließt. Mit anderen Worten: Es ist Zeit für eine zirkuläre Sichtweise! Die Klimakrise beschäftigt die Öffentlichkeit bereits seit den 80er Jahren. Auch heute, 40 Jahre später, reagieren wir noch zu träge auf die sich anbahnende Katastrophe. Doch zeigen uns gerade andere Krisen, dass wir schnell handeln können. Mehr Tempo und Entschlossenheit sind auch in Sachen Umweltschutz notwendig. Aktuelle Studien gehen davon aus, dass infolge der Klimakrise das weltweite Bruttosozialprodukt um 37 Prozent sinken wird. Wenn schon der Verlust an Biodiversität und das Auftreten von Extremwetterereignissen nicht Ansporn genug ist, etwas zu verändern - diese wirtschaftliche Bedrohung sollte auch die letzten Zweifler und Zögerer zum Handeln drängen, um innerhalb der planetaren Grenzen zu wirtschaften. So wird aus dem Lippenbekenntnis der Immobilienwirtschaft der vergangenen Jahre, dass Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Klimaschutz »schon wichtig seien«, ein ungeahnter Handlungsdruck. Mit dem Generationswechsel, politischen Vorstößen und dem Green Deal der EU hinsichtlich der Ziele zur Finanzierung eines nachhaltigen Wachstums kommt nun zusätzlich Bewegung in die Sache: Wir befinden uns mit den Klimata des Bauens, der Finanzierung, der Digitalisierung, der Genehmigung, der Rohstoffe und der Lieferketten mitten im größten Change-Prozess in der Geschichte der Immobilienbranche.
Das C2C-Prinzip: zirkulär denken
Die Anfänge von Cradle-to-Cradle (C2C) reichen bis in die 90er Jahre zurück, der Ansatz ist also keineswegs neu. Mit dem zunehmenden Bewusstsein für nachhaltige Themen stößt die Thematik auch auf breiteres Interesse in der Immobilienwirtschaft. C2C bedeutet sinngemäß «vom Ursprung zum Ursprung» und gründet auf dem Prinzip der Circular Economy, zu Deutsch Kreislaufwirtschaft. Im Kontext der Immobilienbranche steht C2C primär für eine abfallfreie Bauwirtschaft, deren Produkte einen hohen Wiederverwertbarkeitsgrad aufweisen und bereits mit einer multiplen Einsatzabsicht konzipiert und konstruiert werden. Anders als beim Recycling werden die Materialien dabei ohne Qualitätsverlust für die immer gleiche Art von Gütern und Waren weiterverwendet. C2C steht aber auch für das Schließen von Kreisläufen in den Bereichen Energie, Mobilität, Soziales und Digitalisierung. Es ist ein holistischer Ansatz. Die Circular Economy ermöglicht somit den verantwortungsvollen Umgang mit endlichen Ressourcen und reduziert den Einsatz von Primärrohstoffen. Sie leistet einen Beitrag zur Sicherstellung von Rohstoffverfügbarkeiten und führt Rohstoffe in technischen und biologischen Kreislaufen. Sie minimiert das Risiko und wirkt wertsteigernd. Sie reduziert globale Abhängigkeiten und ist sozial und ökologisch aufgebaut.
Das Gebäude als Rohstofflager
Für die Bau- und Immobilienbranche bedeutet Kreislaufwirtschaft, dass wir uns frühzeitig Gedanken machen müssen, wie mit Materialien umzugehen ist, und das bereits von der ersten Projektidee über alle Phasen des Gebäudelebenszyklus. Das zirkuläre Gedankengut ist entsprechend in der Planung, im Bau, im Betrieb in der Bewirtschaftung und letztendlich auch beim Abbruch des Gebäudes relevant. Mit einem sparsamen Einsatz von Materialien und Ressourcen ist es jedoch nicht getan. Immobilien müssen so geplant und gebaut werden, dass Klarheit über den Verbau der eingesetzten Materialien besteht und wie sie miteinander kombiniert werden. Nur so lässt sich hinterher im Rückbau feststellen, wo welche Rohstoffe gelagert sind und wie sie mit möglichst wenig Aufwand freigelegt und wiederverwendet werden können. Die Vorteile von kreislauffähigen Immobilien für Investoren und Eigentümer sind also enorm: Wenn Baustoffe nach ihrer Verwendung nicht im (Sonder)Müll sondern auf der nächsten Bau-stelle landen, wird ein Gebäude zum Rohstofflager und damit zur lukrativen Wertanlage. Heute schon lässt sich mit Tools wie Madaster der Rohstoffwert und der Zirkularitätsindex des eigenen Gebäudes ermitteln, sofern die eingebauten Materialien und Rohstoffe bekannt sind. Auf der Grundlage eines Gebäuderessourcenpasses kann, verknüpft mit Echtzeit-Rohstoff-Börsenwerten, jederzeit der Rohstoffwert des Gebäudes ermittelt werden. Im Zuge der sich zuspitzenden Rohstoffengpässe erhält der Begriff des Renditeobjekts damit eine zusätzliche, gewichtige Bedeutung. Das macht sich auch auf Ebene der Finanzierung bemerkbar: Banken, Investoren und Gebäudebesitzer haben ein immer stärkeres Interesse an der Wertsteigerung bzw. dem Werterhalt ihrer Objekte. Die Wert- und Risikobetrachtung wird in Zukunft auch die verbauten Rohstoffe und deren Verfügbarkeit über den Lebenszyklus mit einbeziehen.
Wie hat Deutschland bisher reagiert?
Begriffe wie ESG und EU-Taxonomie prägen seit 2020 jedes Gespräch in der Branche. C2C, Solarpflicht, Holzbau und Zirkularitätsansätze finden Einzug in die Landesbauordnungen (wenn auch bisher leider noch in zu wenigen Bundesländern), beim öffentlichen Bauen und bei privat initiierten Leuchtturmprojekten. Gewisse Projektentwickler setzen nur noch Holzbauten, C2C-inspirierte oder ESG-konforme Projekte in Bestand und Neubau um. Materialpässe, Rohstoffwertermittlungen, Modularität und Bestandserhalt sind bereits Teil der Circular Economy. Initiativen und Organisationen wie C2C NGO, Bauhaus der Erde, Architects for Future, Neues europäisches Bauhaus und die Koalition für Holzbau bringen konkrete Unterstützung, aber auch Forderungen in den öffentlichen Diskurs ein. Diese First-Mover-Ansätze sind wichtig für die weitere Entwicklung der Branche. Nun gilt es, Taten auf Worte folgen zu lassen und das Prinzip der Circular Economy als neuen Standard im Gebäudesektor zu verankern. Dafür braucht es mehr als Leitfäden und den Goodwill von ausgesuchten Immobilienbesitzern, sich in die Thematik einzudenken. Gefragt sind auch Rahmenwerke, Gesetze, Verordnungen und Förderungen auf nationaler Ebene. Doch die sind derzeit noch Mangelware. Im November 2020 wurden das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbarewärmegesetz (EEWärmeG) im »modernen« Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusammengeführt. Bereits vor der Einführung mehrfach kritisiert, wird auch nach fast eineinhalb Jahren GEG deutlich: Von Modernität kann hier keine Rede sein – denken wir nur an das Fiasko der BEG-Förderung...Wie die Vorgänger-Verordnungen und -Gesetze negiert das GEG vollkommen die CO2-Emis-sionen und den Energieeinsatz für Errichtung, Instandhaltung, Sanierung und Abriss der Gebäude. Diese sogenannten »grauen Emissionen« (oder auch »graue Energie«) werden aktuell nicht berücksichtigt. Für die Bewertung nach GEG zählt nur der theoretische Energiebedarf der Gebäude im Betrieb. Damit beschränkt sich die Betrachtung der Treibhausgasemissionen auf einen ausgesuchten Teil im Gebäudelebenszyklus. Vor dem Hintergrund, dass der Gebäudesektor für über 30 Prozent der europaweiten CO2-Emissionen – beim Abfallaufkommen sind es gar bis zu 60 Prozent – verantwortlich ist, ist eine integrale Betrachtung dringend notwendig. Dies wird seit Jahren von Verbänden, Initiativen, Vereinen, Architekten und Planern gefordert. Denn nur so werden zirkuläre Ansätze bereits in der Konstruktion gefördert.
Was also tun?
Es sind verschiedene Mechanismen notwendig, um zirkuläres Bauen und die Circular Economy zu fördern. So steigt mit der EU-Taxonomie der Druck auf Bauherren, ESG-konforme Gebäude zu erstellen. Davon sind vom Architekten über den Planer bis hin zum Handwerker alle betroffen, denn die Vorgaben hin-sichtlich Ökobilanz, Schadstofffreiheit oder Klimaresilienz erfordern eine vertiefte Auseinandersetzung mit Materialien und den baulichen Aspekten zur Reduktion von Treibhausgasen. Aufgrund der sinkenden Energieverbräuche in der Nutzungsphase von Gebäuden nimmt die Bedeutung von Baumaterialien zu. Bei der grauen Energie werden sämtliche CO2-Emis-sionen des Produktes aufsummiert, von der Gewinnung der Rohstoffe über die Instandsetzung bis hin zur Entsorgung am Ende der Lebensdauer. Bei Gebäuden mit geringem Energieverbrauch in der Nutzungsphase stellt die graue Energie der Materialien (Konstruktion) einen zunehmend großen Anteil. Ökobilanzen, die die CO2-Emissionen über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren berechnen, dass der Anteil grauer Emissionen bis zu 60 Prozent ausmacht. Auf diesen Anteil entfallen bei gewöhnlichen Stahlbetongebäuden bis zu knapp zwei Drittel der grauen Emissionen auf die Werkstoffe Stahl und Beton. Die Architects for Future fordern zum Beispiel: «Tropenholz, PVC-Fußbodenbeläge, Kunstharze, chemische Lösungsmittel – wir können uns für fremde und günstige Materialien entscheiden oder aber anders denken. Alternativen sind regionale, nachwachsende und gesunde Materialien. [...] Neben nachwachsenden Materialien wie Holz, Stroh, Schafswolle oder Flachs müssen kreislaufgerechte Materialien verwendet wer-den, die richtig eingebaut zerstörungsfrei lös-bar sind und somit wiederverwendet werden können. «Und genau hier ist anzusetzen: Der Anteil der CO2-Emissionen in der Konstruktion ist zu reduzieren, CO2-Senken sind zu schaffen und zirkuläres, ressourcenschonendes Bauen ist allgemein zu fördern. Sanierungen werden so-mit begünstigt, da sie weniger Ressourcen verbrauchen, nachwachsende Materialien werden in der Bilanz als vorteilhaft einberechnet und Konzepte zur Demontierbarkeit und Kreislauffähigkeit (wie auch schon in der EU-Taxonomie vorgeschrieben) werden weiter gefördert. Holz spielt dabei als nachwachsender Rohstoff mit hoher Fähigkeit zur Demontage eine zentrale Rolle. Um CO2-Emissionen vollumfänglich zu betrachten sowie ressourcenschonendes und zirkuläres Bauen zu fördern, muss durch ein Gebäudezirkularitätsgesetz der baurechtliche Steuerungsmechanismus noch in der aktuellen Legislatur eingeführt werden und das bestehende GEG ablösen. Fördermöglichkeiten wie das BEG sind auf das Gebäudezirkularitätsgesetz hin anzupassen. Das Gebäudezirkularitätsgesetz, mit den damit verbundenen staatlichen Förderungen, muss die graue Energie und die grauen Emissionen voll berücksichtigen, ressourcenschonendes und zirkuläres Bauen belohnen und ein energetisches Niveau definieren, das konform mit dem 1,5-Grad-Ziel aus dem IPCC-Sonderbericht von 2018 ist. Nur so lässt sich die CO2-Bilanz des Bausektors transparent aufschlüsseln und eine zukunfts-fähige Entwicklung der Immobilienwirtschaft gewährleisten.
Circular Economy gelingt nur digital
Die bereits in der Umsetzung befindlichen, aber auch die noch geforderten Regelwerke und Maßnahmen sind richtig und wichtig. Dass jedoch die Digitalisierung die Basis für die Beurteilung solcher Zielwerte bildet, wird mehrheitlich außer Acht gelassen. Dabei sind Daten der Schlüssel zu einer besseren Umweltbilanz: Nur wenn wir Werte gezielt erheben, standardisiert erfassen und strukturiert ausweisen, lassen sich Zirkularität, Dekarbonisierung und Benchmarking einschätzen und Vorgaben überhaupt erst überprüfen. Ein digitaler Gebäuderessourcenpass (so wie im Koalitionsvertrag der Ampelkoalition fest-gehalten) ist die Grundlage für Zirkularität. Die Bau- und Immobilienwirtschaft benötigt dem-zufolge nicht nur Direktiven zur Senkung von Treibhausgasemissionen, sondern auch eine Hilfestellung hinsichtlich der Sammlung, des Umgangs und Einsatzes von Gebäude- und Verbrauchsdaten. Zentral dafür ist eine verbindliche Datensprache, die vom Investor über den Bauherrn bis hin zum Planungsbüro an-erkannt und über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien angewendet wird. Die Richtlinie 2014/24/EU des Europäischen Parlaments über die öffentliche Auftrags-vergabe ist daher ein wichtiger, wenn auch indirekter Schritt auf dem Weg zu weniger Emissionen: Sie ermöglicht Mitgliedsstaaten, in ihren Vergabeverfahren für Bauleistungen, -services und Lieferungen, spezifische Tools für die digitale Datenmodellierung von Gebäuden vorzuschreiben. In Deutschland ist der Einsatz von Building Information Modeling (BIM) seit dem 31. Dezember 2020 ein verbindliches Kriterium, wenn auch vorerst nur bei der Vergabe von Infrastrukturprojekten der öffentlichen Hand. Mit einem breiten Einsatz dieser Methodik rücken wir dem übergeordneten Ziel von ressourcenschonenden und zeit-gleich wirtschaftlich rentablen Lösungen einen Schritt näher. BIM hilft uns, Nachhaltigkeit als Dimension über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg zu berücksichtigen und nicht allein in der Nutzungsphase. Wir müssen uns schon bei der Planung und Finanzierung, im Bau und Betrieb sowie bei der Verwertung damit auseinandersetzen, Daten erfassen und konkrete Zielwerte anstreben.
Klima für die Zukunft der Circular Economy
Die wohl wichtigste Errungenschaft der letzten Jahre im Kampf gegen den Klimawandel im Gebäudesektor dürfte die Erkenntnis sein, dass sich Rendite und Nachhaltigkeit nicht ausschliessen – im Gegenteil! Dabei ist die Betrachtung der Lebenszykluskosten und -werte von entscheidender Bedeutung für den Werterhalt von Immobilien. Eine verlässliche Berechnung der Folgekosten von Investitionsentscheidungen bereits in der Planungsphase ist ausschlaggebend für den späteren Umgang mit Materialien und die Resilienz der Gebäude, gerade wenn man bedenkt, dass die Betriebs- und Unterhalts-kosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes hinweg bei einer statischen Berechnung bis zu 40 Prozent ausmachen.
Die Circular Economy wird auf allen Ebenen und über alle Lebenszyklusphasen hinweg für neue Prozesse und großflächige Veränderungen sorgen. Die Immobilienwirtschaft hat die Zeichen der Zeit erkannt. Viele Marktakteure scheinen vorerst noch abzuwarten und das Feld den First Movern zu überlassen. Doch das Interesse an den Prinzipien der Circular Economy und neuen Lösungsansätzen wächst kontinuierlich. Dies fördert Transparenz, reduziert das Risiko und schafft Zukunftswerte...und so ein Klima für die Zukunft der Circular Economy!
Benedikt Scholler ist Experte für Nachhaltigkeit, ESG, Energie und integrale Beratung. Nach seinem Studium in Umwelt- und Bioin-genieurwissenschaften hat der ausgebildete Diplom-Ingenieur in verschiedenen auf die Im-mobilienwirtschaft spezialisierten Beratungs- und Planungsunternehmen gearbeitet. Seit Februar 2022 ist er Mitglied der Geschäfts-leitung von pom+Deutschland und führt den Standort in Berlin.
Dieser Artikel wurde erstmals im Magazin IMMOZEIT, Ausgabe 01/2022, erschienen.
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