L'importance des labels de durabilité ne cesse de croître pour les entreprises, les portefeuilles immobiliers et les bâtiments. Cela se traduit par une pléthore de certificats possibles qui mesurent différents critères et qui disent donc des choses différentes. Nous mettons de l'ordre dans la salade de labels et montrons quelles sont les considérations décisives lors du choix du certificat de durabilité approprié.
Les labels de durabilité sont à la mode. Ce n'est pas étonnant, car ils offrent aux propriétaires immobiliers et aux investisseurs une multitude d'avantages et aident à atteindre des objectifs écologiques et économiques. Ils créent de la transparence, rendent les succès visibles et contribuent de manière prouvée à l'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
Passons maintenant au revers de la médaille : la quantité de labels, de programmes et d'initiatives ne permet pas à toutes les parties de s'y retrouver. Quel certificat convient à quel objet ? Quelles données de durabilité sont pertinentes pour un rapport conforme à la loi ? Quel est le prix de chaque certification ? Nous rencontrons souvent ces questions dans notre travail quotidien de conseil. Il n'y a souvent pas de réponse universelle à ces questions. Les besoins et les objectifs individuels des propriétaires rendent les choses encore plus difficiles.
En principe, il existe deux approches différentes pour évaluer et communiquer la durabilité : D'une part, il existe des labels ou des certificats de durabilité et d'autre part, des normes dites de reporting.
Labels vs. rapports
Les labels de durabilité sont des marques attribuées aux entreprises, aux biens immobiliers ou aux produits pour confirmer que certains critères et normes de durabilité sont respectés. Ils servent de label de qualité et donnent une confirmation immédiatement reconnaissable des caractéristiques de durabilité de l'objet de l'enquête en question. Les certificats connus dans le secteur de l'immobilier sont entre autres LEED, BREEAM, SGNI et Minergie/ECO.
Les normes de reporting doivent être considérées comme des cadres et des lignes directrices qui aident les entreprises à enregistrer leurs performances et leurs pratiques en matière de durabilité de manière systématique et comparable. Ils aident notamment à rendre compte systématiquement des activités durables et de leurs effets, se concentrant ainsi sur la publication d'informations et la transparence du rapport sur la durabilité.
Les normes fréquemment utilisées dans la région DACH sont le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), la Real Estate Investment Data Association (REIDA), la Global Reporting Initiative (GRI), la Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), le Carbon Disclosure Project (CDP), le Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) et les Principles for Responsible Investment (PRI). Ils nécessitent un examen séparé, c'est pourquoi nous les aborderons dans un prochain article.
Catégorisation des systèmes d'évaluation
Pour choisir la méthode d'évaluation appropriée, il est recommandé dans un premier temps de catégoriser les labels courants en quatre niveaux : Entreprise, portefeuille, bâtiment et composants ou produits. Les niveaux du portefeuille et du bâtiment peuvent être réduits davantage tout au long du cycle de vie de l'immobilier. Il existe des certificats pour les nouvelles constructions, les rénovations, l'exploitation et la démolition.
Pendant longtemps, la certification s'est concentrée sur les nouvelles constructions. Aujourd'hui, la tendance est aux labels de durabilité pour les entreprises. Selon la taille et la complexité de chaque bâtiment, d'autres systèmes sont préférables :
- Le certificat "CECB Plus" est une variante simple pour la certification de bâtiments individuels ou de petits portefeuilles. Les coûts s'élèvent à moins de 10 000 francs.
- Minergie/Eco convient aux portefeuilles de taille moyenne et aussi aux sites. Le label contient plus de normes et de critères et tient compte, entre autres, de l'énergie grise. Les coûts augmentent avec l'ampleur. Pour une certification, il faut compter en général jusqu'à 50 000 francs/euros.
- Les grandes entreprises, souvent cotées en bourse, se focalisent souvent sur des labels de durabilité holistiques comme SGNI en Suisse ou HQE en France. Les certifications sont très complètes et s'élèvent normalement à environ 170'000 francs/euros.
- Pour la certification de durabilité des biens immobiliers existants, l'exploitation est au centre des préoccupations. Ici, la question est généralement de savoir comment améliorer en permanence la durabilité en termes de consommation d'énergie, de bien-être et de coûts annexes jusqu'à la prochaine rénovation. La plupart du temps, les propriétaires se concentrent sur des labels complets comme SGNI GIB, LEED Operations & Management ou BREAM in Use. Ceux-ci doivent être renouvelés tous les trois ans et coûtent chacun entre 10'000 et 30'000 francs/euros.
Facteurs pertinents lors du choix du certificat
En dehors de la taille et de la composition du portefeuille immobilier, d'autres aspects jouent un rôle important dans le choix de la certification de durabilité appropriée. Il s'agit notamment de l'emplacement, de l'utilisation et des groupes de locataires pour les bâtiments en exploitation et, en plus, des coûts pour les nouvelles constructions.
D'autres critères essentiels sont en outre le moment pour une éventuelle première certification, les cycles de renouvellement des certificats et le nombre d'aspects examinés en poids. Par exemple, pour un certificat de rénovation de DGNB en Allemagne, 37 critères et 479 paramètres sont évalués, mais pour le label des bâtiments existants, seulement 9 critères et 175 paramètres sont évalués. Ces paramètres peuvent par exemple prendre en compte la performance du bâtiment sur la base des caractéristiques de construction et d'installation ou l'écobilan, les émissions de CO2, la biodiversité, etc.
Pour déterminer la certification appropriée, on choisit soit une approche descendante, soit une approche ascendante:
- Town-down signifie que la stratégie immobilière est déterminante. Elle prévoit par exemple d'optimiser durablement les biens immobiliers achetés et de les vendre ensuite de manière rentable ou de les conserver.
- En revanche, le principe bottom-up consiste à considérer chaque bien immobilier et à réfléchir à ce qui est judicieux au niveau de l'objet en tenant compte de tous les paramètres pertinents.
Pour de nombreuses entreprises, la question du système d'évaluation approprié se transforme en un bras de fer entre les départements au niveau du portefeuille et des bâtiments. Un paysage varié de labels n'est cependant pas un problème tant qu'il existe une stratégie claire sur la manière dont les informations et les données issues des certifications peuvent être réutilisées de manière judicieuse.
Les labels de durabilité comme partie intégrante de la gestion des risques
L'évaluation et la documentation des efforts de durabilité sont devenues depuis longtemps un élément essentiel de la gestion des risques dans le secteur de l'immobilier. Les labels de durabilité jouent un rôle central dans ce contexte. Ils garantissent que la construction et l'exploitation se font selon des normes et des catalogues de critères standardisés, anticipent les développements et assurent la pérennité des biens immobiliers.
Cela garantit non seulement une perspective complète à 360 degrés, mais fournit également les données et les processus nécessaires pour mesurer et surveiller la performance en matière de durabilité. Cette approche structurée des phases de vie des biens immobiliers nous semble donc être le plus grand avantage d'une certification.
Dans la deuxième partie de notre série de blogs, nous faisons une comparaison croisée en matière d'obligation de rapport, de labels verts et de certificats de durabilité entre la Suisse et l'Allemagne.
Stéphane Maye est partenaire et membre de la direction de pom+. En tant que directeur du bureau de Lausanne, il accompagne avec son équipe les propriétaires immobiliers, les investisseurs et les maîtres d'ouvrage dans la création d'un parc de bâtiments connectés et neutres en carbone en Suisse romande.
Michel-Jan Van Mark est responsable de l'unité de service Développement durable & Digitalisation en Suisse romande. Il assiste les organisations immobilières dans l'optimisation de leurs performances ESG et dans l'utilisation experte des données.