Le développement durable du secteur immobilier repose sur de nombreux éléments. Outre les normes et les réglementations, les certificats de durabilité, les benchmarks et les rapports sont des paramètres importants. Dans un entretien avec Rebekka Ruppel, CEO de pom+Deutschland, et Dr. Johannes Gantner, Partner et Head of Sustainability & Performance en Suisse, nous discutons des différentes approches pour un secteur immobilier durable.

Vous vous intéressez de près aux certificats de durabilité et aux normes de reporting dans le secteur de l'immobilier. Pour qui sont-ils pertinents et pourquoi ?
Johannes Gantner : Les labels de durabilité sont principalement intéressants pour les propriétaires immobiliers, les gestionnaires de portefeuille et d'actifs. Ils les aident à vérifier en externe leurs efforts internes en matière de durabilité et servent de garantie de qualité. Mais bien sûr, ils sont également pertinents pour les locataires, en évaluant les bases du bien-être, du confort et du bien-être ou en soutenant leurs propres stratégies de durabilité dans le cadre commercial.

Rebekka Ruppel : Ils sont également un instrument important pour le respect de la réglementation en vigueur (surtout pour les acteurs du marché financier) ainsi que pour le financement de projets de construction et de rénovation. De plus, les labels de durabilité peuvent simplifier l'entrée dans le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) et améliorer considérablement le résultat.

L'utilisation de tels labels présente-t-elle des avantages écologiques ou économiques mesurables ?
Johannes : Les labels de durabilité rendent les résultats visibles et créent une base de discussion pour les améliorations. Ils augmentent également l'attractivité des immeubles et peuvent accroître la productivité des utilisateurs. C'est pourquoi de nombreuses grandes entreprises, comme Google, versent des primes pour les bâtiments durables. Des études menées en Suisse montrent que les bâtiments certifiés enregistrent une augmentation de valeur de 3 à 5,0%, ce qui les rend particulièrement attractifs pour les investisseurs.

Rebekka : Les labels offrent également d'autres avantages. Ils servent par exemple de repères importants. Comme l'indiquent des rapports récents du gouvernement fédéral, la charge administrative a atteint un niveau record en 2024. Cela entraîne de nombreuses incertitudes dans le secteur. Les certificats et les normes peuvent aider à filtrer les exigences pertinentes. Et bien sûr, dans de nombreux cas, ils permettent également d'obtenir des loyers plus élevés.

Quel est le rôle des normes et des certifications internationales par rapport aux labels nationaux ?
Rebekka : Les normes internationales sont souvent formulées de manière plus souple et ne correspondent pas toujours aux exigences élevées de la région DACH. Il y a peu de synergies entre les labels nationaux et internationaux, car ces derniers ne sont pas adaptés à un site spécifique. Les labels nationaux sont mieux adaptés aux processus de construction locaux et se reconnaissent généralement les uns les autres.

Il existe toutefois des différences dans la région DACH. Il suffit de penser à la directive sur le reporting en matière de durabilité des entreprises (CSRD), la nouvelle obligation de reporting dans l'UE. Elle n'est pas obligatoire pour la Suisse.
Rebekka : Cette directive européenne concerne toutes les entreprises qui ont une filiale dans un pays de l'UE. En ce sens, elle est également pertinente pour de nombreuses organisations en Suisse.

Johannes : Jusqu'à présent, les entreprises suisses s'orientent souvent vers la Global Reporting Initiative (GRI) en matière de reporting durable. Cette norme offre un cadre complet pour documenter de manière systématique et transparente les impacts environnementaux, sociaux et économiques. La GRI constitue ainsi dans notre pays un pendant important à la CSRD.

Qui est le plus strict en matière de certification : L'Allemagne ou la Suisse ?
Rebekka : L'Allemagne est définitivement plus stricte ! Cela se traduit notamment par le nombre de critères qui doivent être remplis. Un certificat DGNB, par exemple, demande jusqu'à 80 points, alors que le label comparable SNBS en Suisse ne comprend qu'environ 50 critères.

Johannes : En Allemagne, la législation est beaucoup plus stricte en raison du Green Deal de l'Union européenne et la pression sur les propriétaires de portefeuille est donc plus forte. La Suisse examine d'abord les réglementations de loin et les adapte ensuite avec un pragmatisme propre à la Confédération.

En d'autres termes, la Suisse prend la protection du climat moins au sérieux que l'Allemagne ?
Johannes : Non, on ne peut pas dire ça. La Suisse vise la neutralité climatique d'ici 2050, mais elle a une approche différente. Le système politique permet une participation directe des citoyens. On a pu constater par le passé que le souverain est sensible aux atteintes à la liberté personnelle et économique, ce qui conduit à des rejets comme celui de la loi sur le CO2 de 2021. Au niveau régional, de nombreux progrès ont toutefois été réalisés : des cantons comme Zurich, Vaud et Bâle-Ville ont tous adopté des stratégies climatiques individuelles et des mesures de réduction du CO2.

Pendant ce temps, l'Allemagne fait les gros titres avec des programmes de soutien. Quels sont les plus demandés ?
Rebekka : Les programmes KfW de la Kreditanstalt für Wiederaufbau sont les premiers qui me viennent à l'esprit. Ils proposent des prêts à faible taux d'intérêt et des subventions pour les nouvelles constructions et les rénovations énergétiquement efficaces et encouragent les investissements dans les énergies renouvelables. Ensuite, il y a bien sûr les programmes de soutien BAFA de l'Office fédéral de l'économie et du contrôle des exportations. Il existe des subventions pour des mesures individuelles telles que le remplacement du chauffage ou l'amélioration de l'enveloppe du bâtiment. Il ne faut pas non plus oublier le décret sur les économies d'énergie (EnEV) et la loi sur l'énergie des bâtiments (GEG). Ils aident les maîtres d'ouvrage à respecter ou à dépasser les exigences légales.

Cela ressemble à un bouquet d'options hétéroclites. Un peu comme la multitude de labels de durabilité...
Rebekka : Je me réjouis de cette diversité. Ainsi, même les petites entreprises ont la possibilité de se faire certifier sans se ruiner financièrement.

Quel est le rôle de l'innovation technologique dans le respect des normes de durabilité ?
Johannes : En Suisse, la durabilité est considérée comme une partie intégrante du processus d'innovation, le développement technologique fait partie d'une bonne gestion d'entreprise. Les technologies numériques telles que les modèles BIM ou les compteurs intelligents jouent un rôle important dans la collecte de données et la mesure des changements. Mais une tendance croissante se dessine également vers des approches "low tech" pour réduire la consommation d'énergie et mettre l'accent sur la durabilité de la construction.

Rebekka : C'est similaire en Allemagne, mais nous mettons davantage l'accent sur la planification stratégique et la mise en œuvre des politiques de recherche et d'innovation pour atteindre les objectifs de durabilité.

Dans la première partie de notre série de blogs, nous parlons de l'embarras du choix et de la question de savoir quel label de durabilité convient à quel type de bien immobilier.

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Dr. Johannes Gantner est partenaire et membre de la direction de pom+. Il est responsable du domaine de prestations Sustainability & Performance en Suisse et est spécialisé dans la certification durable des biens immobiliers.

Rebekka Ruppel est CEO de pom+Deutschland et aide les propriétaires immobiliers et les détenteurs de portefeuilles à optimiser leurs performances ESG. En tant que présidente du comité "Transparence & Benchmarking" de la ZIA, elle s'engage pour une mise en œuvre économiquement raisonnable des réglementations européennes, en accordant une importance particulière à une proportionnalité équilibrée.

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