La mise en place de technologies intelligentes offre de nombreux avantages, allant d'une meilleure efficacité énergétique à une expérience utilisateur améliorée. Toutefois, ce sont plutôt les défis qui font parler d'eux aujourd'hui : Il s'agit notamment des préoccupations liées à la protection des données, du manque de normes et d'interopérabilité entre les différents composants informatiques et de leur intégration dans le fonctionnement du bâtiment. Stefan Schneider gère actuellement plusieurs projets de smart building et est convaincu des avantages qui en découlent.
Stefan, en tant que Head of Business Unit Future Lab, tu t'occupes actuellement de questions concernant la numérisation des bâtiments. Où en est le secteur suisse de la construction et de l'immobilier dans la mise en œuvre des Smart Buildings ?
En 2021, les smart buildings ont été classés, d'un point de vue global, dans le "Plateau de productivité" du Gartner Hype Cycle. Cela signifie que la phase d'expérimentation et de développement est terminée et que les smart buildings sont désormais utilisés à plus grande échelle pour obtenir des résultats commerciaux concrets. Nous n'en sommes pas encore là en Suisse, mais l'intérêt s'accélère.
Il existe déjà des premiers projets phares, mais dans l'ensemble, nous n'en sommes qu'au début du développement. Il faut s'attendre à ce que la tendance se poursuive également en Suisse.
Quels sont les principaux moteurs de cette évolution ?
La durabilité est aujourd'hui le principal facteur qui incite les investisseurs et les propriétaires de portefeuilles à s'intéresser aux solutions de smart building. Il s'agit d'une part de pouvoir mesurer les consommations et d'autre part d'optimiser l'efficacité de l'exploitation, par exemple par la surveillance en ligne des installations et de la technique du bâtiment.
La transformation numérique a également une grande influence sur la manière dont les gens collaborent, conçoivent et créent. Dans le secteur de l'immobilier, cette influence n'est encore que sousjacente mais, à l'avenir, elle va contribuer à l’évolution de nombreux processus.
Par exemple ?
Je pense, par exemple, à la remise des surfaces louées aux utilisateurs. Les gestionnaires seront à l'avenir de plus en plus confrontés à des questions qui nécessitent une compréhension des interactions numériques dans le bâtiment. Très concrètement : comment fonctionne la facturation lorsque je branche ma voiture électrique à la station de recharge - est-ce que je reçois la facture par e-mail, par application ou via le décompte des charges ?
Dans le monde en réseau de demain, le parcours du client dans et autour du bâtiment va donc changer. C'est pourquoi nous devrons à l'avenir réfléchir, dès le développement des immeubles, aux exigences numériques des habitants et aux points d'ancrage pertinents dans la gestion et le FM.
Mais aujourd'hui, les smart buildings sont surtout considérés comme chers et complexes...
Cette affirmation peut s'appliquer aux projets qui visent à développer un smart building aussi "fantaisiste" que possible avec des compétences de commande insuffisantes et sans coordination globale. Nous devons toutefois être conscients que les Smart Buildings ne sont pas des vaisseaux spatiaux, mais la somme de différents cas d'usage numériques. Les coûts dépendent du nombre d'entre eux combinés et de la manière dont l'interopérabilité est assurée. Dans nos projets précédents, nous avons constaté que les coûts augmentent surtout lorsqu'il n'y a pas de définition claire des exigences.
Mais la tendance est à la prise en compte intégrale de l'immobilier. Si nous commençons maintenant à penser en termes de cas d'usage individuels, cela ne contredit-il pas ce message ?
Au contraire ! Penser en termes de cas d'usage numériques signifie réfléchir à l'utilisation, à l'exploitation et à la gestion dès les phases d'étude et de projet de construction. Nous réfléchissons donc d'abord aux mesures que nous voulons mettre en œuvre et aux résultats que nous voulons obtenir. Cela nous permet également de savoir quels processus et rôles sont concernés dans la phase d'utilisation et quelles informations sont nécessaires à cet effet. Cela nous permet de mieux formuler les exigences auxquelles le bâtiment doit répondre. Nous avons développé à cet effet un configurateur qui nous montre les cas d'usage pertinents dans différentes dimensions et nous aide ainsi à ajouter une composante numérique aux questions classiques de pbFM. Cela semble simple, mais dans la pratique, c'est très exigeant.
Quels sont donc les plus grands défis ?
Le plus grand défi des Smart Buildings est la planification intégrale des différents composants informatiques et des flux de données. Si, par exemple, les pannes des installations doivent être détectées automatique-ment, de sorte qu'un spécialiste puisse être appelé sans délai, il faut prendre des dispositions à différents niveaux. Du côté du bâtiment, les installations, telles qu'une pompe à chaleur, doivent être équipées d'un capteur correspondant. Ensuite, tous les capteurs doivent être connectés au réseau du bâtiment afin de garantir une connexion sécurisée au cloud.
Côté informatique, il faut identifier quels systèmes sont présents côté exploitation et où ils mènent, afin qu'une alarme puisse être déclenchée en cas d'écart de la consommation électrique de la pompe à chaleur, par exemple. Grâce à une connexion au système de ticketing de la gestion des bâtiments, l'exécution de l'ordre peut être surveillée et facturée. Si de telles alarmes sont centralisées, la planification de l'entretien peut être effectuée en même temps. Les installations présentant des pannes fréquentes et des consommations d'énergie croissantes peuvent être révisées ou remplacées. De tels cas d'usage ne peuvent être mis en œuvre que si, d'une part, nous avons une vision interdisciplinaire du projet de construction et de l'exploitation du bâtiment et si, d'autre part, nous assurons une coordination transversale des différents sous-projets informatiques.
Il ne faut pas non plus sous-estimer les conséquences des Smart Buildings sur le démantèlement. Le matériel électronique a un cycle de vie beaucoup plus court que les biens immobiliers et doit être remplacé régulièrement. Afin d'éviter autant que possible les déchets électroniques, les exigences de la circularité doivent être prises en compte dès le concept de smart building et lors du choix des composants informatiques. Il est recommandé de miser ici sur des éléments standards et d'éviter autant que possible les systèmes fermés..
Le projet de construction se transforme donc en projet informatique. Cela semble en effet assez complexe...
En fait, la perspective IT est aujourd'hui pertinente dans tous les grands projets de construction, qu'il s'agisse ou non d'un smart building. Cette perspective est nécessaire pour que nos immeubles soient prêts à affronter le monde en réseau de demain. Dans le cas des smart buildings, les planificateurs spécialisés ont en outre besoin de directives technologiques et de réponses aux questions techniques. Or, la plupart des investisseurs et des maîtres d'ouvrage ne disposent pas actuellement de telles compétences de commande. C'est pourquoi ils ont besoin de soutien. Nous les aidons à planifier et à concevoir des biens immobiliers dans le cadre de l'exploitation numérique du bâtiment.
Comment procédez-vous ?
En principe, nous considérons chaque objet du point de vue du portefeuille. Les objectifs de l'entreprise et le concept d'utilisation, la stratégie de durabilité et la stratégie informatique sont autant de points de départ et de facteurs d'influence qui déterminent les cas d'usage du Smart Building. S'il existe par exemple des objectifs de réduction des émissions de CO2, ils doivent être déclinés au niveau du bâtiment. Nous nous demandons alors avec quels moyens numériques ces objectifs peuvent être soutenus et complétés. Dans l'exemple du CO2, nous nous penchons donc sur l'efficacité énergétique et réfléchissons à des solutions intelligentes pour l'enregistrer la consommation, sensibiliser les utilisateurs et établir le décompte de charges en appuyant sur un bouton..
Quelles sont les questions fondamentales auxquelles le maître d'ouvrage doit faire face lors de la planification d'un smart building ?
Il est très important de clarifier la souveraineté des données. La plupart des investisseurs ou des maîtres d'ouvrage souhaitent conserver les informations agrégées par les capteurs et les actionneurs. Cela a une grande influence sur les composants techniques à commander et sur le choix des entreprises de fabrication. Les directives de sécurité ont également un impact global sur la complexité d'un bâtiment numérique. Plus les exigences sont élevées, plus le nombre de cas d'usage à intégrer dans l'exploitation et l'univers du système est important. Cela va de la vidéosurveillance aux systèmes de fermeture des portes en passant par les systèmes de contrôle d'accès.
Enfin, la certification des bâtiments joue un rôle important. Selon le label de durabilité visé, d'autres cas d'usage sont mis en avant.
En parlant de valeur ajoutée, elle n'est pas encore si claire. Pourquoi un maitre d’ouvrage a-t-il intérêt à développer un Smart Building ?
Les avis divergent encore actuellement. Mais nous devons être conscients que la transformation numérique et les développements technologiques qui y sont liés progressent. Aujourd'hui, tout projet de construction d'envergure intègre des composants numériques. Cela coûte cher si cela se fait de manière non coordonnée et sans impliquer l'organisation de l'entreprise ou les utilisateurs. La question n'est donc pas de savoir si un Smart Building sera construit, mais comment il sera construit. À partir d'un certain nombre de cas d'usage, il est tout simplement judicieux d'élaborer un concept général et de clarifier les questions de principe mentionnées précédemment.
En outre, je suis convaincu qu'avec les Smart Buildings, nous posons les bases du développement de l'économie de services. Si nous imaginons l'immeuble comme une plateforme, de nouveaux modèles commerciaux et de nouvelles sources de revenus apparaissent d'un seul coup. Par exemple, la surface du toit peut être louée pour la production d'électricité au moyen de panneaux solaires ou la pompe à chaleur peut être exploitée dans le cadre d'un modèle de contracting. D'autres prestations et composants - du réfrigérateur à la machine à laver - peuvent également être intégrés dans un Smart Building en tant que "Product as a Service" (PaaS).
En toute objectivité, la valeur ajoutée d'un Smart Building résulte des cas d'usage. La réduction des coûts d'exploitation et l'automatisation des tâches manuelles sont toujours au centre des préoccupations.
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