Le FM Monitor est une grande base de données sur les coûts d'exploitation en Suisse. Il permet aux propriétaires, aux gestionnaires d'actifs et aux spécialistes de l'exploitation de comparer leurs biens immobiliers avec le marché. Avec Fabio Staub, chef de produit FM Monitor, nous discutons des indicateurs pertinents, de la transparence des coûts et des tendances actuelles.
Le FM Monitor est presque aussi vieux que pom+ lui-même : depuis environ 25 ans, il collecte et analyse systématiquement des données sur les coûts d'exploitation et l'efficacité des surfaces, et s'est imposé comme un outil important dans le contrôle immobilier. Pour un total de 13 types d'objets de différents secteurs, des ratios de coûts et de surface complets sont déterminés chaque année, fournissant une base solide pour les décisions stratégiques.
Le FM Monitor gagne également en importance dans le contexte du développement durable. Les certifications de durabilité évaluent non seulement l'empreinte écologique des bâtiments, mais aussi leur fonctionnement économique. Une faible consommation d'énergie et des processus optimisés sont des facteurs clés pour une exploitation des bâtiments efficace et respectueuse des ressources à long terme.
En même temps, le FM Monitor permet d'analyser précisément les coûts de gestion. En comparant les services avec un vaste pool de benchmarking, il fournit des informations précieuses. Celles-ci constituent la base d'analyses de coûts détaillées, de calculs de ressources bien fondés et d'optimisations de processus - et créent ainsi une base solide pour le développement de concepts de facturation interne efficaces.
Fabio, pourquoi le contrôle immobilier devient-il de plus en plus important ?
Le contrôle de gestion immobilière garantit la transparence de la rentabilité et permet un suivi continu des opérations. Il aide à identifier les risques à un stade précoce et à planifier de manière ciblée des stratégies d'investissement à long terme, en particulier compte tenu des exigences croissantes en matière de durabilité.
En outre, le contrôle de gestion immobilière permet une budgétisation systématique des coûts et fournit la base d'une analyse comparative avec les acteurs pertinents du marché. Mais il s'agit aussi de performance organisationnelle : quels sont les processus et les services qui se cachent derrière les chiffres ? Où existe-t-il un potentiel d'optimisation ?
Le contrôle des biens immobiliers doit être mis en place de manière à ce que les opportunités puissent être identifiées, les mesures développées et mises en œuvre au fil du temps.
Quels sont les indicateurs clés particulièrement pertinents ?
Les coûts de gestion et l'efficacité de l'espace font partie des indicateurs clés de performance les plus populaires, mais ils ne sont pas les seuls à être pertinents.
Dans le domaine de la gestion des services généraux liés à la planification et à la construction (PBFM), en particulier, une analyse précise de l'espace est cruciale pour assurer la viabilité économique d'un projet. Pour les biens immobiliers à rendement, le ratio de la surface utile principale (SUP) et, en fin de compte, de la surface au sol est un indicateur essentiel. En fin de compte, la surface louable fournit des informations sur l'efficacité d'utilisation d'un bien immobilier.
Si les ratios d'espace de base ne sont pas respectés, la rentabilité d'un projet peut être compromise. Dans les cas extrêmes, cela peut même conduire à la non-réalisation ou au non-financement d'un projet parce que les revenus escomptés ne peuvent être atteints. Une comparaison de benchmarking bien fondée et systématique permet d'identifier ces risques à un stade précoce et de prendre des contre-mesures ciblées.
Ah oui, le secteur immobilier et son obsession des comparaisons...
Les valeurs comparatives sont essentielles pour catégoriser de manière réaliste les coûts d'exploitation et la qualité des services. Pour le secteur public, l'accent est mis sur la rentabilité, tandis que pour les propriétaires institutionnels et les investisseurs, un équilibre entre les coûts et la qualité des services est crucial.
La gestion immobilière des entreprises se concentre également sur l'efficacité, les coûts et la qualité de sa propre gestion immobilière. Une comparaison fournit une évaluation objective, identifie les faiblesses et permet de tirer des bonnes pratiques. L'analyse comparative soutient souvent les discussions internes et les processus décisionnels et garantit que les normes du marché sont mises en œuvre et développées.
Une comparaison purement interne au sein de votre propre portefeuille peut certainement aider à reconnaître les tendances et à identifier le potentiel d'optimisation. Cependant, pour prendre des décisions bien fondées, il est essentiel de regarder au-delà de votre propre portefeuille. Une comparaison avec d'autres acteurs du marché permet de mettre en évidence les écarts, de vérifier si les structures de coûts sont appropriées et de déterminer les meilleures pratiques qui ont fait leurs preuves. Ce n'est qu'en élargissant l'analyse comparative qu'une organisation immobilière peut garantir non seulement son efficacité opérationnelle, mais aussi sa compétitivité à long terme.
Quels résultats spécifiques peuvent être tirés de ce processus ?
Cela dépend du benchmark sélectionné. Nous prenons en compte différentes structures de coûts, par exemple par classe d'utilisation pour les investissements immobiliers ou pour les biens immobiliers d'exploitation et les actifs administratifs. Dans les deux cas, une comparaison des données d'analyse couvertes par le FM Monitor montre où se situent les valeurs d'un bien immobilier ou d'un portefeuille, l'écart par rapport à la médiane et quels sont les biens immobiliers « les meilleurs de leur catégorie ».
Quelles opportunités et quels points faibles peuvent être traités avec le FM Monitor ?
Les propriétaires et les administrations sont confrontés au défi d'enregistrer et d'analyser en détail leurs coûts de gestion. La comptabilité n'est souvent pas directement alignée sur un modèle de coûts d'exploitation, ce qui rend difficile un contrôle transparent des coûts. Le FM Monitor permet de décomposer systématiquement ces données et de les classer dans un système d'analyse comparative standardisé. Comme cette cartographie est réalisée auprès d'un grand nombre d'acteurs du marché, des références harmonisées peuvent être générées.
En outre, les détenteurs de portefeuilles veulent comprendre comment les structures de coûts évoluent au fil des ans et quelles sont les tendances qui se dessinent. Par exemple, il peut s'avérer que les coûts de cession ou les coûts énergétiques sont plus élevés que la moyenne parce que d'autres acteurs du marché ont déjà mis en œuvre des solutions plus efficaces. Les coûts administratifs (make-or-buy) sont également un sujet récurrent - le FM Monitor montre où il existe un potentiel d'optimisation et comment les structures de coûts peuvent être améliorées à long terme.
Comment fonctionne la participation au FM Monitor ?
La participation au FM Monitor est simple et nécessite un minimum d'efforts. Il suffit d'exporter les données des systèmes existants, telles que les données de base, les données sur la surface au sol, les données sur les coûts et le plan comptable. Nous préparons les données de manière à ce que les participants n'aient pas à fournir beaucoup d'efforts administratifs. Aucun service de conseil n'est fourni avec le FM Monitor Basic. En échange d'un tableau de bord, nous fournissons uniquement les données. Le calendrier est également fixe et la structure des coûts ne convient qu'aux organisations CREM/PREM (« forfait de base »).
Pour un accompagnement et des conseils plus approfondis, des analyses individuelles ou des tableaux de bord personnalisés (avec des KPI supplémentaires, etc.), nous discutons ensemble des besoins individuels lors d'un lancement et déterminons le déroulement du projet en fonction des exigences du client.
Le FM Monitor vous intéresse ? Vous pouvez participer vous-même à l'analyse comparative actuelle ou commander la dernière comparaison du marché. Pour une analyse mise à jour quotidiennement, nos analyses comparatives peuvent également être intégrées individuellement et directement dans votre propre environnement informatique via une interface API et ainsi reliées à un outil de gestion immobilière, par exemple.
Nous serons heureux de vous conseiller.