Der FM Monitor ist ein grosser Datenpool für Bewirtschaftungskosten in der Schweiz. Er bietet Eigentümern, Asset Managern und Betriebsspezialistinnen die Möglichkeit, ihre Immobilien mit dem Markt zu vergleichen. Mit Fabio Staub, Product Manager FM Monitor, sprechen wir über die relevanten Kennzahlen, Kostentransparenz und aktuelle Trends.
Der FM Monitor ist beinahe so alt, wie pom+ selbst: Seit rund 25 Jahren erfasst und analysiert er systematisch Daten zu Betriebskosten und Flächeneffizienzen und hat sich als ein wichtiges Werkzeuge im Immobiliencontrolling etabliert. Für insgesamt 13 Objekttypen aus unterschiedlichen Branchen werden jährlich umfassende Kosten- und Flächenkennzahlen ermittelt, die eine fundierte Basis für strategische Entscheidungen liefern.
Der FM Monitor gewinnt auch im Kontext der Nachhaltigkeit zunehmend an Bedeutung. Nachhaltigkeitszertifizierungen bewerten nicht nur den ökologischen Fussabdruck von Gebäuden, sondern auch deren wirtschaftlichen Betrieb. Ein niedriger Energieverbrauch und optimierte Prozesse sind dabei zentrale Faktoren für einen ressourcenschonenden und langfristig effizienten Gebäudebetrieb.
Gleichzeitig ermöglicht der FM Monitor eine präzise Analyse der Bewirtschaftungskosten. Durch den Vergleich von Leistungen mit einem umfangreichen Benchmarking-Pool liefert er wertvolle Erkenntnisse. Diese bilden die Grundlage für detaillierte Kostenanalysen, fundierte Ressourcenkalkulationen und Prozessoptimierungen – und schaffen damit eine solide Basis für die Entwicklung effizienter interner Verrechnungskonzepte.
Fabio, warum wird Immobiliencontrolling immer wichtiger?
Immobiliencontrolling sorgt für Transparenz in der Wirtschaftlichkeit und ermöglicht eine kontinuierliche Überwachung des Betriebs. Es hilft, Risiken frühzeitig zu erkennen und langfristige Investitionsstrategien gezielt zu planen – besonders angesichts wachsender Nachhaltigkeitsanforderungen.
Ausserdem ermöglicht Immobiliencontrolling eine systematische Budgetierung von Kosten und legt die Basis für Benchmarking mit relevanten Marktteilnehmenden. Darüber hinaus geht es aber auch um Organisationsperformance: Welche Prozesse und Leistungen stehen hinter den Zahlen? Wo gibt es Optimierungspotenzial?
Das Immobiliencontrolling sollte so aufgesetzt sein, dass man Opportunitäten identifizieren, daraus Massnahmen entwickeln und diese über die Zeit verteilt umsetzen kann.
Welche Kennzahlen sind dabei besonders relevant?
Bewirtschaftungskosten und Flächeneffizienzen gehören zu den populären KPIs, sind aber nicht die einzigen, die relevant sind.
Besonders im planungs- und baubegleitendem FM (PBFM) ist eine präzise Flächenanalyse entscheidend, um die ökonomische Tragfähigkeit eines Projekts sicherzustellen. Bei Renditeobjekten ist das Verhältnis der Hauptnutzfläche (HNF)und letztlich zur Geschossfläche eine essenzielle Kennzahl. Letztlich gibt die vermietbare Fläche darüber Aufschluss, wie effizient eine Immobilie genutzt wird.
Werden grundlegenden Flächenkennzahlen nicht eingehalten, kann die Rentabilität eines Projekts gefährdet sein. In extremen Fällen kann dies sogar dazu führen, dass ein Projekt nicht realisiert oder finanziert wird, da die erwarteten Erträge nicht erzielt werden können. Ein fundierter und systematischer Benchmarking-Vergleich hilft, solche Risiken frühzeitig zu erkennen und gezielt gegenzusteuern.
Ah ja, die Immobilienwirtschaft und ihre Obsession mit Vergleichen...
Vergleichswerte sind essenziell, um Betriebskosten und Leistungsqualität realistisch einzuordnen. Bei der öffentlichen Hand steht dabei die Kosteneffizienz im Fokus, während bei institutionellen Eigentümern und Investorinnen ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kosten und Servicequalität entscheidend ist.
Auch im Corporate Real Estate Management stehen die Effizienz, Kosten und Qualität der eigenen Immobilienbewirtschaftung im Zentrum. Ein Vergleich schafft eine objektive Bewertung, zeigt Schwachstellen auf und erlaubt, Best Practices abzuleiten. Häufig unterstützt ein Benchmarking auch bei internen Diskussionen und Entscheidungsprozessen und sorgt dafür, dass Marktstandards umgesetzt und weiterentwickelt werden.
Ein reiner interner Vergleich innerhalb des eigenen Portfolios kann sicher helfen, Muster zu erkennen und Optimierungspotenziale zu identifizieren. Doch um fundierte Entscheidungen zu treffen, ist der Blick über den eigenen Bestand hinaus unerlässlich. Der Vergleich mit anderen Marktteilnehmenden zeigt auf, wo Abweichungen bestehen, ob Kostenstrukturen angemessen sind und welche Best Practices sich bewährt haben. Erst durch ein breiteres Benchmarking kann eine Immobilienorganisation sicherstellen, dass sie nicht nur effizient wirtschaftet, sondern auch langfristig wettbewerbsfähig bleibt.
Welche konkreten Erkenntnisse lassen sich denn daraus ableiten?
Das hängt vom gewählten Benchmark ab. Wir berücksichtigen unterschiedliche Kostenstrukturen, etwa nach Nutzungsklasse für Immobilienanlagen oder für Betriebsimmobilien und Verwaltungsvermögen. In beiden Fällen zeigt ein Vergleich von den im FM Monitor behandelten Analysedaten auf, wo die Werte einer Liegenschaft oder eines Portfolios liegen, wie gross der Abstand zum Median ist und welches die «Best in Class»-Liegenschaften sind.
Welche Chancen und Pain Points lassen sich mit dem FM Monitor adressieren?
Immobilieneigentümer und Verwaltungen stehen vor der Herausforderung, ihre Bewirtschaftungskosten detailliert zu erfassen und zu analysieren. Oft ist die Buchhaltung nicht direkt auf ein Betriebskostenmodell ausgerichtet, was eine transparente Kostenkontrolle erschwert. Der FM Monitor hilft, diese Daten systematisch aufzuschlüsseln und in ein standardisiertes Benchmarking einzuordnen. Da dieses Mapping über eine Vielzahl von Marktteilnehmenden erfolgt, können harmonisierte Benchmarks generiert werden.
Ausserdem wollen Bestandshalterinnen verstehen, wie sich Kostenstrukturen über die Jahre entwickeln und welche Trends sich abzeichnen. Beispielsweise kann sich herausstellen, dass Entsorgungskosten oder Energiekosten überdurchschnittlich hoch sind, weil andere Marktteilnehmende bereits effizientere Lösungen implementiert haben. Ebenso sind Verwaltungskosten (Stichwort Make-Or-Buy) ein wiederkehrendes Thema – der FM Monitor zeigt auf, wo Optimierungspotenziale bestehen und wie sich Kostenstrukturen langfristig verbessern lassen.
Wie funktioniert die Teilnahme am FM Monitor?
Die Teilnahme am FM Monitor ist einfach und mit minimalem Aufwand verbunden. Benötigt werden lediglich Exporte aus bestehenden Systemen – etwa Stammdaten, Flächendaten, Kostendaten sowie der buchhalterische Kontenplan. Die Datenaufbereitung erfolgt durch uns, sodass der administrative Aufwand für die Teilnehmenden gering bleibt. Beim FM Monitor Basic werden keine Beratungsdienstleistungen erbracht. Stattdessen gilt: Daten gegen Dashboard. Ebenso ist der Zeitplan fixiert und die Kostenstruktur ist ausschliesslich für CREM/PREM Organisationen geeignet («Basic-Paket»).
Für eine vertiefte Betreuung und Beratung, individuelle Analysen oder massgeschneiderte Dashboards (mit weiteren KPIs etc.) besprechen wir die individuellen Bedürfnisse gemeinsam in einem Kick-off und legen den Verlauf des Projekts nach Kundenbedürfnissen fest.
Sind Sie am FM Monitor interessiert? Sie können selbst am aktuellen Benchmark teilnehmen oder den letzten Marktvergleich bestellen. Für eine tagesaktuelle Analyse lassen sich unsere Benchmarks auch individuell via API-Schnittstelle direkt in Ihre eigene IT-Systemlandschaft einbinden und so beispielsweise mit einem Real Estate Management Tool verknüpfen.
Wir stehen Ihnen gern beratend zur Seite.