Good Governance für Immobilien-Direktanlagen von Pensionskassen und Anlagestiftungen

Fehlende Governance senkt Performance – und erhöht Risiken

Viele Immobilien‑Direktanlagen werden nach wie vor mit historisch gewachsenen Strukturen geführt. Was über Jahre funktioniert hat, stösst aber heute zunehmend an Grenzen – mit spürbaren Auswirkungen auf Kosten, Steuerbarkeit und Risikoexposition:

• Fehlendes strategisches Alignment: Investitionsstrategie und Immobilienstrategie sind nicht konsistent aufeinander abgestimmt; Risiko‑, Rendite‑ und Nachhaltigkeitsziele bleiben dadurch unverbindlich oder widersprüchlich.
• Geringe Entscheidungsqualität: Investitionsentscheide basieren auf Routinen, Erfahrungswissen oder Einzelmeinungen – statt auf strukturierten Anträgen, klaren KPIs und definierten Investitionsprozessen.
• Unklare Verantwortlichkeiten: Die Vermischung von strategischen und operativen Aufgaben sowie von Führungs‑ und Fachrollen erschwert eine wirksame Steuerung und erhöht das Fehlerrisiko.
• Abhängigkeit von Schlüsselpersonen: Kritisches Know‑how ist nicht systematisch verankert, sondern an einzelne Personen gebunden – mit Risiken für Kontinuität, Transparenz und Compliance.
• Erhöhte Reputations- und regulatorische Risiken: Ohne robuste Governance sinken Nachvollziehbarkeit und Revisionsfähigkeit; die Einhaltung regulatorischer Vorgaben wird angreifbar.

Die Konsequenzen sind erheblich: Wertverluste durch Fehlallokationen, Opportunitätskosten, ineffiziente Bewirtschaftung – sowie erhöhte Risiken für Stiftungsrat und Anlagekommission.

Das folgende, historisch gewachsene Rollenmodell aus der Praxis zeigt eine komplexe Antrags‑ und Entscheidungslogik, die primär entlang von Hierarchien – und weniger entlang von Fachkompetenzen – organisiert ist. Das macht Anträge in der Abwicklung aufwändig und langsam; zudem wird die Nachvollziehbarkeit von Entscheiden erschwert.

Modernes Real Estate Investment Management (REIM): Governance als Werttreiber

Professionelles Immobilienmanagement trennt klar zwischen Steuerung, fachlicher Verantwortung und operativer Umsetzung. Moderne REIM‑Modelle – etwa entlang des GIF‑Standards (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) und weiterer Best‑Practice‑Frameworks – folgen drei Grundprinzipien und schaffen damit Steuerung, Transparenz und Nachvollziehbarkeit:

1. Entkopplung von Hierarchie und Fach-Governance: Entscheide folgen definierten Rollen und Kompetenzen – nicht historisch gewachsenen Hierarchien.
2. Strukturierte und transparente Entscheidungsprozesse: Standardisierte Anträge, definierte KPIs sowie klare Kompetenz- und Eskalationsregeln.
3. Durchgängige, gleichwertige Managementebenen über den gesamten Lebenszyklus – von der Strategie bis zur operativen Leistungserbringung.

• Strategie: Portfoliomanagement (Was tun?)
• Taktik: Asset-Management (Wie umsetzen?)
• Operation: Objektführung und Bewirtschaftung (Wer erbringt?)

Diese Gliederung der Managementebenen ist inzwischen weit verbreitet und bildet eine wichtige Voraussetzung für eine transparente, revisionssichere und zukunftsfähige Immobiliensteuerung.

Das nachfolgende «Best‑Practice‑Governance‑Rollenmodell» basiert auf dem GIF‑Ebenenmodell oben. Es organisiert die Antrags‑ und Entscheidungsbeziehungen konsequent entlang von Fachkompetenzen, Rollen und Gremien; die Hierarchie der direkten Führungsbeziehungen ist ausgeblendet.

Klare Rollen im Real Estate Investment Management (REIM) als Grundlage

Um Good Governance-Prinzipien wirksam umzusetzen, braucht es klar geregelte Aufgaben und Verantwortungsbereiche. Die zentralen Kernrollen im REIM lassen sich beispielhaft wie folgt organisieren: